Als ich im Januar 2002 Finanzsenator wurde, übernahm ich die Landesbeteiligungen durchweg in einem sehr schlechten Zustand, was an zu hohen Kosten und zu hohen Schulden lag. Unter meiner Ägide als für Beteiligungen zuständiger Senator wurden sie saniert. Am Ende meiner Amtszeit hatte ich die jährlichen Verluste der Landesunternehmen von 750 Millionen Euro in Gewinne von jährlich 350 Millionen Euro verwandelt.

Zu den Landesbeteiligungen gehörten sechs Wohnungsbaugesellschaften mit zusammen über 300.000 Wohnungen. Diese hatten durchweg zu hohe Schulden, zu hohe Kosten und zu niedrige Mieten. 

Für eine Wohnungsbaugesellschaft, die GSW mit rund 65.000 Wohnungen, übernahm ich ein laufendes Verkaufsverfahren. Die GSW hatte Verbindlichkeiten von 1,8 Milliarden Euro. Ich brach das Bieterverfahren mit Zustimmung des Senats Ende 2002 ab, weil das Bestgebot mit 180 Millionen Euro (bei Übernahme der Schulden durch den Käufer) unzureichend war. Im Herbst 2003 nahm ich das Verfahren wieder auf, weil sich neue Interessenten gemeldet hatten. Es kam zu einem neuen Bieterverfahren. Im Mai 2004 erhielt ein Konsortium um Whitehall (Goldman Sachs) und Cerberus für einen Nettopreis von 405 Millionen Euro (brutto also 2,2 Milliarden Euro) den Zuschlag. Im weiteren Verlauf wurde die GSW einige Jahre später von der Deutsche Wohnen AG erworben.

Die fünf übrigen Wohnungsgesellschaften des Landes wurden nicht verkauft, sondern saniert. Ich drängte den Einfluss der Bauverwaltung und der Politik zurück, besetzte die Aufsichtsräte um, tauschte Geschäftsführungen und Vorstände aus und gab den Unternehmen nachvollziehbare betriebswirtschaftliche Ziele, die einem strikten Controlling durch meine Verwaltung und mich unterworfen wurden. Das funktionierte ausnehmend gut. In allen Unternehmen sanken die Kosten und die Schulden, die Mieterträge stiegen. Die verbesserte Finanzlage ermöglichte mehr Investitionen in die Bestände. Selbst Großmaßnahmen wie die Sanierung des Märkischen Viertels (die 350 Millionen Euro erforderte) wurden von den Unternehmen aus eigener Kraft bewältigt. 

Wohnungspolitische Nostalgie nach DDR-Zuständen

Als ich im Mai 2009 Jahren die Landespolitik verließ, waren die Wohnungsunternehmen kerngesund und investierten in ihre Wohnungsbestände wie nie zuvor. Allerdings wurden sie auch strikt dazu angehalten, die Möglichkeiten des sozialen Mietrechts voll auszuschöpfen, so dass auch die Mieter ihren angemessenen Beitrag leisten mussten. 

Dagegen halte ich die jetzige Politik des Senats, die Mieten um jeden Preis möglichst niedrig zu halten und dafür die eigenen Wohnungsunternehmen einzusetzen, für unsinnig, kontraproduktiv und alles andere als sozial. So wird in einer ersten Stufe die Finanzkraft der Wohnungswirtschaft beeinträchtigt und der Neubau gehemmt. In einer zweiten Stufe steigen so durch künstliche Verknappung des Angebots die Immobilienpreise, und alle jene, die aus irgendeinem Grund umziehen oder neu zuziehen, schauen als prospektive Käufer oder Mieter in die Röhre. Ich kann mir das nur erklären durch wohnungspolitische Nostalgie nach den Zuständen der untergegangenen DDR.

Die erfolgreiche Sanierung der landeseigenen Wohnungsunternehmen zwischen 2002 und 2009 war nur möglich, indem ich den den politischen Einfluss aus dem Parlament und den Parteien und das Hineinregieren der Verwaltung in die Unternehmen strikt unterband. Das hat sich nach meinem Weggang mit den Jahren leider wieder geändert. Die Zukunft wird zeigen, was dies für die Unternehmen bedeutet.

In einem Interview des Tagesspiegel zum Thema („Es hieß: Weg mit den Häusern!“) äußerte sich unlängst Rolf Schulgen, er war bis 2014 Abteilungsleiter für Wohnungsbau in der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Stadtentwicklung. Dort wurde mein Wirken als Beteiligungssenator als eine große Entmachtung der eigenen Verwaltung verstanden, was es ja auch war. Die Erfolge erkannte man allerdings missmutig an.

Unabhängig von den landeseigenen Wohnungsunternehmen war die Frage der staatlichen Förderung des sozialen Wohnungsbaus, der ja auch von privaten Bauherren betrieben wurde. Hier hatte sich seit Ende der siebziger Jahre in Berlin eine besonders unwirtschaftliche Praxis etabliert: Bauherren von Sozialwohnungen erhielten umfangreiche laufende Mietsubventionen, die für einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wurden. Nach Ablauf dieser zwölf Jahre gab es eine sogenannte Anschlussförderung, die für weitere 12 Jahre gewährt wurde. Während dieser Zeit blieb die Sozialbindung der Wohnungen erhalten, danach galt das soziale Mietrecht. 

Äpfel und Birnen im Tagesspiegel-Interview

Die Förderung des Neubaus von Sozialwohnungen hatte das Land Berlin bereits Ende der neunziger Jahre wegen der Haushaltskrise und der Entspannung des Wohnungsmarktes eingestellt. Die hohen jährlichen Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau von rund 1,5 Milliarden Euro ergaben sich ausschließlich aus der laufenden Subventionierung bereits gebauter Sozialwohnungen. Jedes Jahr wurde dabei für einen weiteren Jahrgang bereits gebauter Wohnungen die sogenannte Anschlussförderung beschlossen. Als ich im Januar 2002 Finanzsenator wurde, sollte gerade die Anschlussförderung für den Förderjahrgang 1989 beschlossen werden.

Das stoppte ich. Es gab einen heftigen Streit mit Bausenator Peter Strieder, der über ein Jahr lang wogte. Anfang 2003 setzte ich mich in einer Kampfabstimmung in der SPD-Fraktion durch, unterstützt vom Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit und vom Fraktionsvorsitzenden Michael Müller. Der Landeshaushalt hatte damals eine jährliche Neuverschuldung von 5,2 Milliarden Euro bei Ausgaben von 22 Milliarden Euro. Ich argumentierte, dass hier die laufende Subventionierung bereits gebauter Sozialwohnungen – für die es überhaupt keine gesetzliche Verpflichtung gab – nicht mehr ins Bild passte und dass Einschnitte woanders ungleich größere soziale Härten mit sich brachten. 

Damit setzte ich mich durch, und die erstaunlichen Sanierungserfolge – 2008 hatte sich das Horrordefizit erstmals in der Landesgeschichte in einen Haushaltsüberschuss verwandelt – hatten eine ganz wesentliche Ursache im Verzicht auf die Anschlussförderung, die dem Land bis in die Gegenwart Jahr für Jahr wachsende Einsparungen brachte.

Der Verkauf der GSW und der Verzicht auf die Anschlussförderung sind völlig getrennte Vorgänge, die miteinander gar nichts zu tun haben. Wolf Schulgen bringt in dem Interview beides durcheinander. Als Sozialwohnungen sind solche Wohnungen eingestuft, die als Folge der Förderung durch den Staat für einen bestimmten Zeitraum mit einer besonderen sozialen Bindung hinsichtlich Mieterkreis und Miethöhe versehen sind. Werden Sozialwohnungen verkauft, so wandert die Sozialbindung mit. Sie ist eine Funktion der Wohnung und nicht des Eigentums an ihr.

Ein Modell zur Ausbeutung der öffentlichen Hand

Auf die von Mietern gezahlte Miete hatte der Verzicht auf die Anschlussförderung keine feststellbare Wirkung, da die subventionierten Kostenmieten weit über den am Markt erzielbaren unsubventionierten Marktmieten lagen. Die eigentlichen „Leidtragenden“ des Verzichts auf die Anschlussförderung waren also nachweislich nicht die Mieter der betreffenden Wohnungen, sondern deren Eigentümer und Bauherren. Diese verloren üppige laufende Subventionen, die der Staat bei der Anschlussförderung ganz ohne Rechtsgrund zahlte. Sehr oft wurden die von der Anschlussförderung betroffenen Sozialwohnungen in steuersparenden sogenannten Bauherrenmodellen erbaut. Die Bauherren finanzierten sie zumeist ganz ohne Eigenkapital nur aus den Steuerersparnissen und den vom Staat gezahlten laufenden Subventionen. 

Kurz gesagt war es ein Modell zur Ausbeutung der öffentlichen Hand. Die Senatsbauverwaltung und die gesamte Wohnungsbaulobby wirkten dabei unheilvoll zusammen. Dieses System habe ich 2002/03 zerschmettert, und darauf bin ich heute noch stolz. Die Streichung der Anschlussförderung wurde von Investoren vor den Gerichten über den gesamten Instanzenzug beklagt. Erst 2006 lehnte das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig die Klagen endgültig ab.

Abschließend kurz zur Funktionsweise des Wohnungsmarktes: Wo Wohnungen im Verhältnis zur Zahl der Nachfrager reichlich sind, sind die Immobilienpreise und Mieten niedrig. Wo es umgekehrt ist, sind sie hoch. Um das Jahr 2000 war der Wohnungsmarkt in Berlin sehr entspannt. Die Bevölkerung war gesunken, und es gab erhebliche Leerstände. Das hat sich seit 2005 allmählich und dann beschleunigt geändert: Berlln erlebte einen starken Zuzug, und mit dem Wachstum der Bevölkerung hielt der Wohnungsbau nicht Schritt. Die Zahl neugebauter Wohnungen stieg zwar von rund 4.000 in 2011 auf rund 15.000 in 2018. Der Zuwachs der Einwohnerzahl war aber weitaus höher. Ende 2018 hatte Berlin 3,7 Millionen Einwohner, rund 300.000 mehr als 2011. In dieser Zeit wurden aber nur rund 80.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Beim Wohnungsneubau hat die Politik in Berlin rundum versagt. Gäbe es in Berlin etwa 100.000 Wohnungen mehr, so bräuchte man keine Mietpreisbremse und keine unsinnigen Markteingriffe. Stattdessen kann man jetzt auf dem Tempelhofer Feld, das alleine Platz für etwa 45.000 Wohnungen böte, auf ewig ungestört Rollschuh laufen, weil ein Volksentscheid 2014 das so wollte. So ist eben Berlin.