Thilo Sarrazin / 27.02.2019 / 06:15 / Foto: Achgut.com / 48 / Seite ausdrucken

Berliner Wohnungsbau: Nach mir zurück zu den alten Fehlern

Als ich im Januar 2002 Finanzsenator wurde, übernahm ich die Landesbeteiligungen durchweg in einem sehr schlechten Zustand, was an zu hohen Kosten und zu hohen Schulden lag. Unter meiner Ägide als für Beteiligungen zuständiger Senator wurden sie saniert. Am Ende meiner Amtszeit hatte ich die jährlichen Verluste der Landesunternehmen von 750 Millionen Euro in Gewinne von jährlich 350 Millionen Euro verwandelt.

Zu den Landesbeteiligungen gehörten sechs Wohnungsbaugesellschaften mit zusammen über 300.000 Wohnungen. Diese hatten durchweg zu hohe Schulden, zu hohe Kosten und zu niedrige Mieten. 

Für eine Wohnungsbaugesellschaft, die GSW mit rund 65.000 Wohnungen, übernahm ich ein laufendes Verkaufsverfahren. Die GSW hatte Verbindlichkeiten von 1,8 Milliarden Euro. Ich brach das Bieterverfahren mit Zustimmung des Senats Ende 2002 ab, weil das Bestgebot mit 180 Millionen Euro (bei Übernahme der Schulden durch den Käufer) unzureichend war. Im Herbst 2003 nahm ich das Verfahren wieder auf, weil sich neue Interessenten gemeldet hatten. Es kam zu einem neuen Bieterverfahren. Im Mai 2004 erhielt ein Konsortium um Whitehall (Goldman Sachs) und Cerberus für einen Nettopreis von 405 Millionen Euro (brutto also 2,2 Milliarden Euro) den Zuschlag. Im weiteren Verlauf wurde die GSW einige Jahre später von der Deutsche Wohnen AG erworben.

Die fünf übrigen Wohnungsgesellschaften des Landes wurden nicht verkauft, sondern saniert. Ich drängte den Einfluss der Bauverwaltung und der Politik zurück, besetzte die Aufsichtsräte um, tauschte Geschäftsführungen und Vorstände aus und gab den Unternehmen nachvollziehbare betriebswirtschaftliche Ziele, die einem strikten Controlling durch meine Verwaltung und mich unterworfen wurden. Das funktionierte ausnehmend gut. In allen Unternehmen sanken die Kosten und die Schulden, die Mieterträge stiegen. Die verbesserte Finanzlage ermöglichte mehr Investitionen in die Bestände. Selbst Großmaßnahmen wie die Sanierung des Märkischen Viertels (die 350 Millionen Euro erforderte) wurden von den Unternehmen aus eigener Kraft bewältigt. 

Wohnungspolitische Nostalgie nach DDR-Zuständen

Als ich im Mai 2009 Jahren die Landespolitik verließ, waren die Wohnungsunternehmen kerngesund und investierten in ihre Wohnungsbestände wie nie zuvor. Allerdings wurden sie auch strikt dazu angehalten, die Möglichkeiten des sozialen Mietrechts voll auszuschöpfen, so dass auch die Mieter ihren angemessenen Beitrag leisten mussten. 

Dagegen halte ich die jetzige Politik des Senats, die Mieten um jeden Preis möglichst niedrig zu halten und dafür die eigenen Wohnungsunternehmen einzusetzen, für unsinnig, kontraproduktiv und alles andere als sozial. So wird in einer ersten Stufe die Finanzkraft der Wohnungswirtschaft beeinträchtigt und der Neubau gehemmt. In einer zweiten Stufe steigen so durch künstliche Verknappung des Angebots die Immobilienpreise, und alle jene, die aus irgendeinem Grund umziehen oder neu zuziehen, schauen als prospektive Käufer oder Mieter in die Röhre. Ich kann mir das nur erklären durch wohnungspolitische Nostalgie nach den Zuständen der untergegangenen DDR.

Die erfolgreiche Sanierung der landeseigenen Wohnungsunternehmen zwischen 2002 und 2009 war nur möglich, indem ich den den politischen Einfluss aus dem Parlament und den Parteien und das Hineinregieren der Verwaltung in die Unternehmen strikt unterband. Das hat sich nach meinem Weggang mit den Jahren leider wieder geändert. Die Zukunft wird zeigen, was dies für die Unternehmen bedeutet.

In einem Interview des Tagesspiegel zum Thema („Es hieß: Weg mit den Häusern!“) äußerte sich unlängst Rolf Schulgen, er war bis 2014 Abteilungsleiter für Wohnungsbau in der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Stadtentwicklung. Dort wurde mein Wirken als Beteiligungssenator als eine große Entmachtung der eigenen Verwaltung verstanden, was es ja auch war. Die Erfolge erkannte man allerdings missmutig an.

Unabhängig von den landeseigenen Wohnungsunternehmen war die Frage der staatlichen Förderung des sozialen Wohnungsbaus, der ja auch von privaten Bauherren betrieben wurde. Hier hatte sich seit Ende der siebziger Jahre in Berlin eine besonders unwirtschaftliche Praxis etabliert: Bauherren von Sozialwohnungen erhielten umfangreiche laufende Mietsubventionen, die für einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wurden. Nach Ablauf dieser zwölf Jahre gab es eine sogenannte Anschlussförderung, die für weitere 12 Jahre gewährt wurde. Während dieser Zeit blieb die Sozialbindung der Wohnungen erhalten, danach galt das soziale Mietrecht. 

Äpfel und Birnen im Tagesspiegel-Interview

Die Förderung des Neubaus von Sozialwohnungen hatte das Land Berlin bereits Ende der neunziger Jahre wegen der Haushaltskrise und der Entspannung des Wohnungsmarktes eingestellt. Die hohen jährlichen Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau von rund 1,5 Milliarden Euro ergaben sich ausschließlich aus der laufenden Subventionierung bereits gebauter Sozialwohnungen. Jedes Jahr wurde dabei für einen weiteren Jahrgang bereits gebauter Wohnungen die sogenannte Anschlussförderung beschlossen. Als ich im Januar 2002 Finanzsenator wurde, sollte gerade die Anschlussförderung für den Förderjahrgang 1989 beschlossen werden.

Das stoppte ich. Es gab einen heftigen Streit mit Bausenator Peter Strieder, der über ein Jahr lang wogte. Anfang 2003 setzte ich mich in einer Kampfabstimmung in der SPD-Fraktion durch, unterstützt vom Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit und vom Fraktionsvorsitzenden Michael Müller. Der Landeshaushalt hatte damals eine jährliche Neuverschuldung von 5,2 Milliarden Euro bei Ausgaben von 22 Milliarden Euro. Ich argumentierte, dass hier die laufende Subventionierung bereits gebauter Sozialwohnungen – für die es überhaupt keine gesetzliche Verpflichtung gab – nicht mehr ins Bild passte und dass Einschnitte woanders ungleich größere soziale Härten mit sich brachten. 

Damit setzte ich mich durch, und die erstaunlichen Sanierungserfolge – 2008 hatte sich das Horrordefizit erstmals in der Landesgeschichte in einen Haushaltsüberschuss verwandelt – hatten eine ganz wesentliche Ursache im Verzicht auf die Anschlussförderung, die dem Land bis in die Gegenwart Jahr für Jahr wachsende Einsparungen brachte.

Der Verkauf der GSW und der Verzicht auf die Anschlussförderung sind völlig getrennte Vorgänge, die miteinander gar nichts zu tun haben. Wolf Schulgen bringt in dem Interview beides durcheinander. Als Sozialwohnungen sind solche Wohnungen eingestuft, die als Folge der Förderung durch den Staat für einen bestimmten Zeitraum mit einer besonderen sozialen Bindung hinsichtlich Mieterkreis und Miethöhe versehen sind. Werden Sozialwohnungen verkauft, so wandert die Sozialbindung mit. Sie ist eine Funktion der Wohnung und nicht des Eigentums an ihr.

Ein Modell zur Ausbeutung der öffentlichen Hand

Auf die von Mietern gezahlte Miete hatte der Verzicht auf die Anschlussförderung keine feststellbare Wirkung, da die subventionierten Kostenmieten weit über den am Markt erzielbaren unsubventionierten Marktmieten lagen. Die eigentlichen „Leidtragenden“ des Verzichts auf die Anschlussförderung waren also nachweislich nicht die Mieter der betreffenden Wohnungen, sondern deren Eigentümer und Bauherren. Diese verloren üppige laufende Subventionen, die der Staat bei der Anschlussförderung ganz ohne Rechtsgrund zahlte. Sehr oft wurden die von der Anschlussförderung betroffenen Sozialwohnungen in steuersparenden sogenannten Bauherrenmodellen erbaut. Die Bauherren finanzierten sie zumeist ganz ohne Eigenkapital nur aus den Steuerersparnissen und den vom Staat gezahlten laufenden Subventionen. 

Kurz gesagt war es ein Modell zur Ausbeutung der öffentlichen Hand. Die Senatsbauverwaltung und die gesamte Wohnungsbaulobby wirkten dabei unheilvoll zusammen. Dieses System habe ich 2002/03 zerschmettert, und darauf bin ich heute noch stolz. Die Streichung der Anschlussförderung wurde von Investoren vor den Gerichten über den gesamten Instanzenzug beklagt. Erst 2006 lehnte das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig die Klagen endgültig ab.

Abschließend kurz zur Funktionsweise des Wohnungsmarktes: Wo Wohnungen im Verhältnis zur Zahl der Nachfrager reichlich sind, sind die Immobilienpreise und Mieten niedrig. Wo es umgekehrt ist, sind sie hoch. Um das Jahr 2000 war der Wohnungsmarkt in Berlin sehr entspannt. Die Bevölkerung war gesunken, und es gab erhebliche Leerstände. Das hat sich seit 2005 allmählich und dann beschleunigt geändert: Berlln erlebte einen starken Zuzug, und mit dem Wachstum der Bevölkerung hielt der Wohnungsbau nicht Schritt. Die Zahl neugebauter Wohnungen stieg zwar von rund 4.000 in 2011 auf rund 15.000 in 2018. Der Zuwachs der Einwohnerzahl war aber weitaus höher. Ende 2018 hatte Berlin 3,7 Millionen Einwohner, rund 300.000 mehr als 2011. In dieser Zeit wurden aber nur rund 80.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Beim Wohnungsneubau hat die Politik in Berlin rundum versagt. Gäbe es in Berlin etwa 100.000 Wohnungen mehr, so bräuchte man keine Mietpreisbremse und keine unsinnigen Markteingriffe. Stattdessen kann man jetzt auf dem Tempelhofer Feld, das alleine Platz für etwa 45.000 Wohnungen böte, auf ewig ungestört Rollschuh laufen, weil ein Volksentscheid 2014 das so wollte. So ist eben Berlin.

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Alexander Seiffert / 27.02.2019

Herr Sarrazin, interessant diese Abläufe einmal aus dem Inneren geschildert zu bekommen! Ein Zusatz: Der Wohnungsmarkt hat noch eine andere Funktion, die nach dem Fallen oder Steigen der Mieten kommt, nämlich das Ausweiten des Angebots. Und genau da zeigt sich doch, dass etwas nicht funktioniert. Immobilien brauchen Ihre Zeit zur Fertigstellung, das ist klar. Aber der weitaus größere Faktor dafür, dass die Immobilienwirtschaft nicht hinterher kommt, neue Wohnungen zu bauen, ist die Politik. Sie agitiert entweder offen gegen Neubauprojekte oder hinter dem Visier der Ämter. Mit Zuhilfenahme des BauGB und Bebauungsplänen kann jedes Bauprojekt torpediert bis verhindert werden; von der Verwaltung, der Politik aber auch “NGO"s wie dem NABU, da diese demokratischerweise als “Träger öffentlicher Belange” gelten, also Veto-Recht bekommen (deren Begründung: Mitgliederzahl, daraus resultierende Rückfrage: Und was ist mit ADAC und DFB?). Mein Fazit: Die Baupolitik schafft Rechtsunsicherheit und verknappt den Wohnraum künstlich. Erst kürzlich durfte ich ein paar Enteignungs-Zugeneigten Berlinern den Schaden der deutschen Baupolitik in Zahlen erklären, anhand von Tokio und Houston. Der Urbanisierungstrend läuft nämlich weltweit in allen Industrienationen gleichmäßig und -zeitig. Und während in Berlin die Mieter ächzen, haben sich in Tokio und Houston die Preise vergleichsweise gering bis gar nicht von der Kaufkraft entkoppelt. Und das, obwohl die Agglomeration Tokio in etwa prozentual wie Berlin wuchs und Houston sich in der selben Zeit nahezu verdoppelte. Das Geheimnis? Houston hat überhaupt keine Bebauungspläne. Japan hat nach seiner Rezession 1990 das Eigentumsrecht reformiert, wonach es nahezu unmöglich ist dem Bauherren in sein Vorhaben hinein zu reden. In beiden Fällen bedeutet dies effektiv: Immobilieneigentum ist weit mehr “Eigentum” als bei uns.

Thomas Wentingmann / 27.02.2019

“Bauherren von Sozialwohnungen erhielten umfangreiche laufende Mietsubventionen, die für einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wurden. Nach Ablauf dieser zwölf Jahre gab es eine sogenannte Anschlussförderung, die für weitere 12 Jahre gewährt wurde. ..... Kurz gesagt war es ein Modell zur Ausbeutung der öffentlichen Hand.” Hier sagt Sarrazin die Unwahrheit. Ich selbst hatte in den Berliner sozialen Wohnungsbau investiert. Es war seitens Berlin eine Mietsubvention von 20 Jahren zugesagt, die notwendif war, damit sich das rechnete. Diese war aber in 2 Zeiträume von je 10 Jahren aufgeteilt wurde. Mit der Begründung, nach den ersten 10 Jahren wolle man die Höhe der weiteren Förderung anpassen. Hat man dann auch, und zwar auf null !!! Meine Investition wurde nach diesen 10 Jahren notleidend. Dasselbe galt für weitere Tausende Investoren. Da sind Ärzte dabei, die nur noch für die so entstandenen Verpflichtungen aus ihren Investitionen für den Berliner sozialen Wohnungsbau bis weit über die Altersgrenze arbeiten müssen. Mich hat das ca. EUR 300.000 gekostet. Nach dem Absetzen der weiteren Förderung nach den ersten 10 Jahren wurde beim Berliner Kammergericht dagegen geklagt, erfolgreich. Sofort hat Berlin die beiden zuständigen Richter ausgetauscht, um in weiteren Klagen nicht zu verlieren. Sarrazin hat damals bei der bundesrepublikanischen Bevölkerung, die guten Willens in den Berliner sozialen Wohnungsbau investierte, ein sehr, sehr großes Leid generiert. Pfui aus meiner Sicht. Wie muss er so töricht sein, einen solchen Artikel zu schreiben. Die Fakten holen ihn ein. Das ändert nichts an den m.E. richtigen Ansichten, die er zu anderen Themen hat.

P. Wedder / 27.02.2019

An C. Sauer - Mit dem schlechten Service in Berlin haben Sie mehr als recht, was das Gehalt anbelangt leider nicht. Zwar sind die Bundesbeamten (teils in Berlin stationiert) die bestbezahlten der Republik, die Berliner Landesbeamten jedoch die mit Abstand am schlechtesten alimentierten in ganz Deutschland. Weit hinter Brandenburg oder Bremen.

Dieter Kief / 27.02.2019

Korrigierte Fassung - - Frau Horn und Frau Kuhn - ich wäre in ihrem Bunde gerne der Dritte! - Sie haben s e h r recht: Die Großstädte bleiben für die Häbigen, für die 25 Euro/qm Miete zu stemmen sind - - - und diejenigen, für die Ämter sorgen. - Die Sache erinnert im Übrigen auch sehr an die Gelbwesten: Dass man die untere Mittelschicht insbesondere langsam ein wenig - - - -  marginalisiert. Kein Wunder übrigens, dass Illner und Will und so weiter einen großen Bogen um diese Gruppe machen… - jetzt sowieso, da sie randalieren.  - - - Ach, und die Sache einnert auch an den Erfolg von Matteo Salvini in Italien, der dieses Schichtenproblem galub’ ich einwandfrei kapiert hat.

Eckhardt Müller / 27.02.2019

Herr Möller, Ihrer Erinnerung kann nachgeholfen werden: der entscheidende Akteur war nicht ein Lewandowsky, sondern ein CDU Mann namens Landowsky, der auch noch ein wenig klebrige Finger hatte. Lesen Sie doch einfach nach, steht bei Wikipedia. Sarrazin wurde ab 1. 1. 2002 Finanzsenator unter Wowereit, im April übernahm Berlin die Landesbürgschaft für 21 Milliarden gegenüber der Berliner Bankgesellschaft. Damit war die Stadt für die faulen Immobilienkrediten in der Haftung und die Fondsmitglieder konnten sicher sein, alle Garantien und ihr eingezahltes Geld zu behalten. Ich verstehe, dass man Sarrazin gegen die Anfeindungen verteidigen will, die er sich wegen seiner kritischen Haltung zur Masseneinwanderung zugezogen hat. Deshalb braucht man ihn doch gleich nicht heiligsprechen!  Der heilige Thilo ist bis heute ein SPD Mitglied und Agenda 2010 Verfechter, ein Freund der Besitzlosen ist er auf keinen Fall.

Daniel Oehler / 27.02.2019

Sicherlich kann der Markt nicht alles regeln. Aber wer glaubt, dass es ausgerechnet linke Politiker aus Berlin besser könnten, der oder die sollte sich in die Geschlossene einweisen lassen. Womit sollen eigentlich Wohnungen gebaut werden, wenn Baumaschinen Diesel verbrauchen?

Petra Horn / 27.02.2019

an Rüdiger Kuth Die Mittelschicht kann sich das Wohnen in den Ballungsgebieten nicht leisten, außer sie bekommt mit Glück eine Sozialwohnung. Wohneigentum zu erwerben ist z.B. in München bereits seit Jahrzehnten kaum möglich, mittlerweile absurd. Hingegen haben Asylbewerber durch aus Chancen auf eine billige Wohnung, weil sie als Wohnungslose bevorzugt werden. Die Sozialswohnungspolitik führte dazu, daß in den Großstädten nur noch Arme und Reiche wohnen. Diejenigen, die den Staat zusammenhalten, wurde in die Umgebung verschoben und müssen nun täglich mit Auto aber ohne Diesel und ohne Parkplätze pendeln oder zusammen mit messertragenden Neuankömmlingen im Öff. Nahverkehr fahren.

C. Sauer / 27.02.2019

Bei dem Bevölkerungszuwachs noch nicht berücksichtigt sind alle die, die zwar schon in Berlin wohnen, sich dort aber wegen der schildbürgerartigen Zustände in der Stadtverwaltung bisher noch nicht beim Einwohnermeldeamt ummelden konnten.  Das gehört auch zu Berlin, die höchsten Gehälter im öffentlichen Dienst zu zahlen, aber dafür den schlechtesten Service zu bieten, der vorstellbar ist. Leute wie Herr Sarrazin fehlen dort wie überall in diesem Land leider. Stadt Verschwendung und Korruption zu bekämpfen, wird weiterhin munter mit der Gießkanne das ausgeschüttet, was die vielen Blöden, die einer regelmäßigen und legalen Beschäftigung in der Wirtschaft oder an sonstigen mit Wertschöpfung verbundenen Stellen nachgehen, in das schwarze (Oder besser rot – rote) Loch werfen.

klaus blankenhagel / 27.02.2019

Its time to say good bye…

Karla Kuhn / 27.02.2019

Frau Horn, Ihren Leserbrief kann ich VOLL unterschreiben. Wer wie ich 18 Monate INTENSIV nach einer bezahlbaren Wohnung gesucht hat, weiß WIE es auf dem Wohnungsmarkt zugeht. Machen sich eientlich die Politiker keine Gedanken, daß sie durch diese Ungerechtigkeit, nicht nur auf dem Wohnungsmarkt , den Haß geradzu säen ??  Ich habe die Hoffnung nocht nicht ganz aufgegeben, daß vielleicht in Zukunft Politiker ans Ruder kommen, die sich mit UNS, dem VOLK, ergo dem Souverän beschäftigen. Wer Haß sät, wird Sturm ernten. Die Ausländerbehörde in Berlin soll in WILLKOMMENSBEHÖRDE umbenannte werden. Berlin, was auch am Länderfinanzausgleichstropf hängt, hat jetzt den 8. März zum Feiertag erkoren. DAS ist DISKRIMINIERUNG, gegenüber allen anderen Bundesländern.  Abgesehen davon, wer muß zahlen ?? Ich hoffe, hier regt sich Widerstand. Nicht mal im Sozialismus war das ein Feiertag. Es ist buchstäblich zum…..

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