Von Dr. Thomas Brändlein.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die Abstimmung zum Thema Wärmepumpe & Co. gestoppt, weil die Bundestagsabgeordneten keine Zeit hatten, den Gesetzentwurf zu lesen. Juristen lehnen eine Inkraftsetzung allein schon aus rechtlichen Erwägungen ab. Hier steht, warum.

Der am 18. April 2023 von der Bundesregierung beschlossene Gesetzentwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) birgt enormen Sprengstoff sowohl für Hauseigentümer als auch für Vermieter. Nunmehr liegt ein geänderter Gesetzentwurf vor, dessen geplante, völlig übereilte und von den Experten bei der Anhörung einhellig kritisierte Verabschiedung durch das Bundesverfassungsgericht am 5. Juli 2023 vorerst gestoppt wurde.

Dies beginnt bereits mit dem neuen § 1 Abs. 1 GEG, dessen bisherige Fassung den möglichst sparsamen Einsatz von [jeder] Energie zur Beheizung, Kühlung oder Stromerzeugung für Gebäude als Gesetzeszweck vorsah. Nunmehr soll der Zweck sein, „einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele zu leisten“.

Der neue § 1 Abs. 3 GEG bestimmt nun, dass die in diesem Gesetz geforderten Maßnahmen „im überragenden öffentlichen Interesse liegen und der öffentlichen Sicherheit dienen“. Damit wird durch die Hintertür eine weitreichende Änderung der Abwägungskriterien im Bauplanungsrecht und anderen Rechtsgebieten dahingehend vorgenommen, dass die erneuerbaren Energien unter anderem gegenüber dem Denkmal- oder Immissionsschutz, Bau- oder Straßenrecht immer einen Abwägungsvorrang haben sollen und „nur im Ausnahmefall überwunden werden können“. Diese Bestimmungen werden in der geänderten Fassung unverändert beibehalten.

Die Auswirkungen können enorm sein: Man stelle sich vor, Einwendungen gegen den Lärm von Wärmepumpen griffen nicht mehr durch, Betroffene müssten also den Lärm, selbst in großem Ausmaße hinnehmen; im Denkmalschutz wären selbst einschneidende und zerstörerische Eingriffe in die historische Bausubstanz und das ursprünglich geschützte Erscheinungsbild nunmehr fast ausnahmslos gerechtfertigt.

Verschärfung des Begriffs „größere Renovierung“

In § 3 GEG neuer Fassung n. F. wird eine neue Nr. 13a eingefügt, die den Begriff „größere Renovierung“ neu definiert, nämlich wenn „mehr als 25 Prozent der wärmeübertragenden Umfassungsfläche einer Renovierung unterzogen werden“. Dieser Begriff wird als die Hüllfläche definiert, die die Grenze zwischen dem beheizten Innenraum und der Außenluft, nicht beheizten Räumen und dem Erdreich darstellt. Dies stellt eine deutliche Verschärfung des Art. 2 Nr. 10b) der Richtlinie 2010/31 EU vom 18. Juni 2010 dar, denn dort wird mehr als 25 Prozent der Gebäudeoberfläche als Maßstab dafür genannt. Also wird die 25-Prozent-Grenze deutlich herabgesetzt, da künftig auch Keller- und Geschossdecken eingerechnet werden, was eine deutliche Kostensteigerung im Hinblick auf den Umfang verpflichtend umzusetzender Maßnahmen bedeutet. Diese Bestimmungen werden in der geänderten Fassung unverändert beibehalten.

Die bisherigen §§ 34 bis 45 GEG sollen zugunsten der neuen §§ 71 ff. GEG n. F. wegfallen. In diesen war bisher die Nutzung unterschiedlicher Energieformen wie etwa Biomasse, Solar- oder Geothermie und so weiter geregelt. Diese dort noch vorhandene Technologieoffenheit wurde im Gesetzentwurf vom 18. April 2023 zunächst nominell beibehalten, aber dann, sobald es um die Abrechnung von Energiekosten von Vermietern gegenüber Mietern geht, in § 71o GEG n. F. praktisch kassiert und dem Vermieter die Weitergabe von Mehrkosten gegenüber einem Stromdurchschnittspreis an den Mieter verboten. Dies bedeutet, dass der Vermieter – so er sich für ein anderes System als die Wärmepumpe entscheidet oder aufgrund von Sachzwängen entscheiden muss – auf diesen enormen Kosten sitzenbleibt. Eine Beispielrechnung geht dort von ca. 1/3 der Brennstoffkosten oder rund 9.000 Euro aus, die der Vermieter dann nicht umlegen könnte. In der Gesetzesbegründung heißt es dazu, dass es dem Vermieter ja offen stünde, eine Wärmepumpe zu installieren und, wenn diese nur ineffizient betrieben werden kann – was ebenfalls sanktioniert werden soll –, die Gebäudehülle zu dämmen, Heizkörper auszutauschen und so weiter. Dies werden sich die wenigsten Hauseigentümer/Vermieter leisten können (dazu unten mehr bei 4.).

Positiv ist, dass im geänderten Entwurf in § 71 Abs. 2 GEG n. F. nunmehr Pellet-Heizungen wieder erlaubt sein sollen, so dass diesbezügliche Umrüstungen von Ölheizungen wieder möglich sind. Dies ist vor allem für Regionen von Bedeutung, die weder an ein Fernwärme- noch an ein Gasnetz angeschlossen sind und dies in absehbarer Zeit auch nicht werden.

Im Entwurf vom 30. Juni 2023 wurde dies nun dahingehend geändert, dass man zunächst nominell in § 71o Abs. 1 GEG n. F. die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe als Modernisierungsmaßnahme in voller Höhe auf den Mieter umlegen kann, wenn die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe bei 2,5 liegt. Liegt sie darunter, dürfen nach Abs. 2 nur 50 Prozent umgelegt werden. Dann aber werden zusätzlich die Vorschriften des BGB zur Mieterhöhung bei Modernisierungen insoweit geändert, als im neuen § 559 Abs. 3a und § 559e Abs. 3 BGB bestimmt ist, dass diese Modernisierungskosten nur mit 0,50 Euro/m2 auf den Mieter für einen Zeitraum von sechs Jahren umgelegt werden dürfen. Dies bedeutet zum Beispiel für eine 100-m2-Wohnung 50 Euro im Monat oder 600 Euro im Jahr, insgesamt auf 6 Jahre dann 3.600 Euro. Zusätzlich kann der Mieter hier ausnahmsweise auch noch einen Härteeinwand erheben.

Als Folge dessen werden Vermieter künftig noch stärker nur „reiche“ Mieter suchen, um nicht auf ihren Kosten sitzenzubleiben; sozial schwache Mieter werden es noch schwerer haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Neues Konfliktpotenzial für die Mietverhältnisse

Bei angenommenen Kosten von 30.000 Euro bis 60.000 Euro alleine für den Einbau einer Wärmepumpe – ohne die etwa erforderlichen Zusatzkosten für neue Heizkörper/Fußbodenheizung, Fenster, sowie Geschoss-, Dach- und Außendämmung – wird schnell klar, dass hier die Kosten für diese vom Gesetzgeber vorgeschriebenen teuren Maßnahmen vom Hauseigentümer/Vermieter zu großen Teilen oder im schlimmsten Fall ganz alleine zu tragen sind. Auch dies werden sich die wenigsten Hauseigentümer/Vermieter leisten können (dazu unten mehr bei 4.). Dies gilt nun auch bei Indexmieten, bei denen bisher als Ausnahme Modernisierungsmaßnahmen, die vom Gesetzgeber vorgeschrieben werden, auf den Mieter umgelegt werden durften; dies wird nun im § 557b Abs. 2 BGB n. F. für den im GEG vorgeschriebenen Heizungstausch verboten, so dass auch hier der Vermieter alle Kosten, obwohl nicht von ihm zu vertreten, selbst tragen muss.

Diese Regelung bringt neues Konfliktpotenzial in die Mietverhältnisse, da ein Vermieter de lege ferenda verpflichtet ist, genaue Berechnungen hinsichtlich des Abnutzungsgrades der ausgetauschten Heizung vorzunehmen und dies bei den Modernisierungskosten, die natürlich angreifbar sein können und im Falle eines Rechtsstreits nur mittels teurem Sachverständigenbeweis zu klären sein werden, „angemessen“ zu berücksichtigen. Die meisten – vor allem kleine private – Vermieter werden damit völlig überfordert sein.

Bei Gewerbemietverhältnissen, die in vielen Fällen auf eine feste Laufzeit von 5 bis 15 Jahren bei fest vereinbarten Staffelmieten abgeschlossen werden, gibt es keine gesetzlichen Regelungen, im Bestand Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen zu können; daher werden diese Vermieter die exorbitanten Kosten der von diesem Gesetzentwurf generierten Umrüstungspflichten alleine tragen müssen. Auch hier kann das vor allem für kleine Vermieter das finanzielle Aus bedeuten.

Wirtschaftlichkeit spielt keine Rolle

Der bisherige § 47 Abs. 4 GEG sieht vor, dass die Nachrüstung von Gebäuden unterbleiben kann, wenn „die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.“ Dies wird nun durch die Formulierung ersetzt, dass dies (wohl in begrifflicher Analogie zu § 573a BGB) nur noch für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gilt, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt. Für alle übrigen Wohngebäude heißt dies, dass die Nachrüstung ohne Rücksicht auf die Finanzlage des Eigentümers/Vermieters stets zu erfolgen hat, was nichts anderes als eine kalte Enteignung bedeutet.

Denn in der Zusammenschau mit den Regelungen der §§ 71 ff. GEG n. F. in der Fassung vom 18. April 2023, in denen nach dem 01.01.2024 bei Neu- und Ersatzeinbauten von Heizungen nur noch solche mit 65 Prozent erneuerbaren Energien – sprich Wärmepumpe – installiert werden dürfen, führt dies zu einer mitunter existenzbedrohenden Belastung der Eigentümer/Vermieter. Die weitaus meisten älteren Gebäude können nämlich nicht einfach nur mit einer Wärmepumpe, deren Kosten bei 30.000 Euro bis 60.000 Euro liegen, ausgerüstet werden.

Vielmehr sind nach Auskunft der Heizungsinnung neue Heizkörper oder eine Fußbodenheizung, neue Fenster, neue Türen, sowie eine Außen-, Kellerdecken- und Dachdämmung erforderlich, was die Kosten auf weit über 100.000 Euro, wahrscheinlich aber auf bis zu 250.000 Euro ansteigen lässt. Viele kleine Häuslebauer werden sich das nicht aus eigenen Mitteln leisten können und bekommen, so sie über 60 Jahre alt sind und nicht über sonstige erhebliche Vermögenswerte und Einkommen verfügen, dafür auch kein Darlehen mehr von einer Bank. Dann bleibt ihnen nur noch der Verkauf, aber dann mit gehörigem Abschlag und damit einhergehender Vermögensvernichtung, ein finanzieller Ruin.

Der Preisverfall bei solchen Immobilien hat nach Kenntnis des Verfassers nach Bekanntwerden des Gesetzentwurfs bereits eingesetzt. Da viele Eigentümer/Vermieter ihre Immobilien als wesentlichen Teil ihrer Altersvorsorge angeschafft und mit viel Mühen abbezahlt haben, werden sie durch dieses Gesetz auch dessen beraubt.

Zehnmal teurer als ein Gasanschluss

In der Fassung vom 30. Juni 2023 wurden die Fristen nunmehr insoweit verschoben, als in § 71 Abs. 8 GEG n. F. in Gemeinden über 100.000 Einwohner bis 30.06.2026 und in Gemeinden unter 100.000 Einwohner bis 30.06.2028 eine herkömmliche Heizung eingebaut werden darf, sofern noch keine gemeindliche Wärmeplanung vorliegt. Diesen Eigentümern von Öl- oder Gasheizungen wird allerdings in § 71 Abs. 9 GEG n. F. vorgeschrieben, ab 1. Januar 2029 mindestens 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent und ab 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent Brennstoffe aus Biomasse und/oder grünem oder blauem Wasserstoff zu verwenden; hier ist bislang unklar, ob und wenn ja, mit welchen Kosten dies überhaupt möglich ist.

Eine Falle mit Rückwirkung wurde durch den jetzt neuen § 71 Abs. 12 GEG n. F. eingefügt, in dem es heißt, dass der Umrüstungszwang des § 71 Abs. 1 GEG n. F. nur dann nicht gilt, wenn ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag über Heizungsanlagen vor dem 19. April 2023 abgeschlossen wurde und diese vor dem 18. Oktober 2024 eingebaut wird.

Zusätzlich wird in § 71k Abs. 4 GEG n. F. vorgeschrieben, dass Eigentümer spätestens drei Jahre nach Bestandskraft eines kommunalen Wärmeplans oder nach der Feststellung, dass ein solcher nicht vollständig, nicht den Anforderungen entsprechend oder gar nicht vorliegt, ihre Heizung entsprechend den Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG n. F. mit all den Kosten umrüsten müssen, das heißt bis 2029 beziehungsweise 2031. Für Gebäude mit Etagenheizungen gilt eine fünfjährige Frist, § 71l GEG n. F., für Hallenheizungen gilt eine Übergangsfrist von zehn Jahren.

Das Gesetz befürwortet als Alternative zur individuellen Beheizung von Gebäuden ja auch den Anschluss an Fernwärme, wie sich aus § 71 Abs. 8 GEG n. F. ergibt. Allerdings sind auch hier erhebliche Kosten zu befürchten, die nach heutigem Stand um mehr als den Faktor 10 höher sind als zum Beispiel ein Gasanschluss (50.000 Euro zu 4.000 Euro bei ca. 10 Meter Anschlusslänge von der Straße zum Haus). Zudem ist offensichtlich unbekannt, dass unter vielen, vor allem schmaleren, Straßen gerade in Altstädten bereits heute kein Platz für eine Fernwärmeleitung mehr ist, weil mit Wasser-, Abwasser-, Regenwasserkanal, Strom- und Glasfaserkabeln schon alles belegt ist.

Zu teuer für Krankenhäuser

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist künftig in § 71n GEG n. F. vorgeschrieben, dass sie bis 31. Dezember 2024 bei ihrem Kaminkehrer die im Kehrbuch vorhandenen Informationen abzufragen und den Miteigentümer binnen gleicher Frist Einschätzungen über den Handlungsbedarf bezüglich eines etwaigen Heizungsaustausches mitzuteilen haben. Die WEGs müssen dann, sobald eine der Heizungen ausgetauscht werden muss, eine Versammlung abhalten, um zu beschließen, wie die Einhaltung der Vorgaben des § 71 GEG n. F. erreicht werden kann; dabei benötigt der Beschluss zur Beibehaltung von Etagenheizungen eine 2/3-Mehrheit nach § 71n Abs. 6 GEG n. F.

Die völlig willkürliche, ursprünglich vorgesehene Ausnahmeregelung in § 71i GEG n. F. für über 80-Jährige wurde ersatzlos gestrichen. In der ursprünglichen Gesetzesbegründung wird dies mit der in diesem Lebensalter nicht mehr erlebbaren Amortisation der Mehrkosten sowie mit organisatorischer Überforderung begründet. Dabei ist jedoch tatsächlich nicht der organisatorische, sondern vielmehr der ruinöse finanzielle Aufwand das tatsächliche Problem dieses Gesetzes, was auch die Forderung des Bundesgesundheitsministers Lauterbach zeigt, wonach Krankenhäuser, Pflege- und REHA-Einrichtungen angesichts der zu erwartenden „existenzgefährdenden“ Kosten der Umrüstung von geschätzt 2,5 Milliarden Euro als Ausnahmeregelung auch weiterhin das Heizen mit fossilen Energieträgern erlaubt werden soll. Man fragt sich schon, weshalb die gleichgelagerte Existenzgefährdung von Millionen von Eigentümern/Vermietern völlig negiert wird.

Verschärfung bei Erweiterung und Ausbau

In § 51 Abs. 1 GEG n. F. wird ein neuer Satz angefügt, wonach bei einer Nutzflächenerweiterung um 100 Prozent die Neubaustandards der §§ 18, 19 GEG einzuhalten sind. Auch dies stellt eine erhebliche Verschärfung gegenüber der bisherigen Gesetzeslage und eine erhebliche finanzielle Mehrbelastung dar. Der bisherige § 71 Abs. 2 GEG, wonach auf die Nachrüstung der Dämmung bei Unwirtschaftlichkeit verzichtet werden konnte, entfällt komplett.

Prüfung und Evaluierung – ein bürokratisches Monstrum

§ 60a GEG n. F. sieht vor, dass Wärmepumpen in Gebäuden mit mehr als sechs Wohnungen anhand von 14 (!) Parametern spätestens zwei Jahre nach Einbau und danach alle fünf Jahre überprüft werden müssen. Nach Abs. 5 dieser Vorschrift muss das Ergebnis dem Mieter auf Verlangen vorgelegt werden, was auch für alle Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse gelten soll. Auch hier sind neue Konflikte im Mietverhältnis vorprogrammiert.

Gleiche Prüforgien sieht §§ 60b, 60c GEG n. F. für Heizungsanlagen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, vor. Auch ist mit erheblichen zusätzlichen Kosten für die Eigentümer/Vermieter zu rechnen.

Pikant wird die Gesetzesbegründung hierzu, weil der Abgrenzungsmaßstab „Gebäude mit mehr als sechs Wohnungen“ dem Fachkräftemangel geschuldet sei. Dieser konstatierte Fachkräftemangel scheint aber bei den anderen, in §§ 71 ff. n. F. dieses Gesetzentwurfs geforderten Maßnahmen belanglos zu sein.

Keine Härteklauseln, dafür hohe Bußgelder

Die in § 72 Abs. 4 GEG bisher geregelten Ausnahmetatbestände, wonach unter bestimmten Voraussetzungen auch weiterhin fossile Energieträger für die Gebäudeheizung verwendet werden dürfen, werden ersatzlos gestrichen. Gleichzeitig werden zusätzliche Überprüfungsvorschriften der Kehr- und Überprüfungsordnung eingeführt, die weitere laufende Kosten verursachen. Schließlich werden zahlreiche neue Katalogtatbestände in die Bußgeldvorschrift des § 108 GEG n. F. aufgenommen, die jeweils mit Geldbußen bis zu 50.000,00 Euro bewehrt sind, was angesichts der erheblich verschärften Anforderungen zu einer Kriminalisierung der Eigentümer/Vermieter führt.

Zusammenfassung und Bewertung

Der Gesetzentwurf verlangt nun zwar nicht mehr ab dem 1. Januar 2024, aber nunmehr ab 2029 beziehungsweise 2031 im Falle von Neueinbau oder von Ersatzeinbau bei Havarien 65 Prozent erneuerbare Energieträger und meint damit vorrangig Wärmepumpen, unabhängig davon, ob diese wirtschaftlich eingebaut und/oder betrieben werden können, wenn alle Kosten für erforderliche Begleitmaßnahmen berücksichtigt sind. Er lässt dabei zum Beispiel unberücksichtigt, dass Grundwasserwärmepumpen schon heute in manchen Gebieten wegen des abgesunkenen Grundwasserspiegels nicht mehr funktionieren.

Ökologisch gesehen wird die im Gesetzeszweck genannte „Erreichung der Klimaschutzziele“ angesichts der Abschaltung der klimaneutralen Kernkraftwerke und der gleichzeitigen Erhöhung der Kohleverstromung in der CO2-Bilanz verfehlt. Auch ist völlig unklar, wodurch der immense Strombedarf für all die Wärmepumpen gedeckt werden kann. Wirkliche Technologieoffenheit findet zugunsten einer eingeengten Festlegung auf Wärmepumpen nicht statt; Beispielrechnungen zeigen zudem, dass die Kosten des Stromverbrauches bei nachträglich gedämmten Häusern die bisherigen Brennstoffkosten bei weitem übersteigen und somit auch hier zu einer höheren Belastung der Eigentümer/Vermieter führen.

Finanziell treibt der Gesetzentwurf die Eigentümer/Vermieter in vielen Fällen in den Ruin, besonders da neben den immensen Investitionskosten, die den Vermietern durch das Gesetz aufgebürdet werden sollen und die sie ab einem Alter von 60 Jahren auch nicht mehr kreditiert bekommen, sie bei Ersatzeinbauten – wie die Gesetzesbegründung ausführt – unter Verweis auf § 555a BGB und den neuen § 559 Abs. 3a und § 559e Abs. 3 BGB diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen können. Und zudem, sollten sie kostengünstigere Lösungen als die Wärmepumpe mit all den Folgekosten wählen, können sie auch da ihre Kosten nicht an die Mieter in vollem Umfang weitergeben. Eine teilweise finanzielle Förderung der Umrüstung wurde zwar in Reden propagiert, findet sich im Gesetzentwurf jedoch nicht. Wie diese im Bundeshaushalt finanziert werden soll, ist auch unbekannt. Die Kosten, die auf die Mieter umgelegt werden können, führen einerseits zu einer signifikanten Erhöhung der Bestandsmieten, andererseits verteuern sie die jetzt schon hohen Baukosten von Neubauten noch mehr mit der Folge weiter steigender Erstbezugsmieten.

Auch durch die geplante Europäische Gebäuderichtlinie drohen zusätzliche neue erhebliche finanzielle Belastungen: Weil sich diese Richtlinie an den nationalen Energieeffizienzklassen orientiert, die in den einzelnen Staaten völlig unterschiedlich sind, wären Häuser, die in Deutschland in Klasse C eingestuft sind, zum Beispiel in Italien oder den Niederlanden in Klasse A zu finden, Klasse F in Deutschland wäre Klasse C in Irland oder Klasse D in Italien und Portugal; daraus folgt, dass diese Häuser in Deutschland möglicherweise von Sanierungspflichten betroffen wären, in den anderen Staaten aber nicht. Dies ist nicht nachvollziehbar, unsinnig und abzulehnen.

Das GEG n. F. belastet die Hauseigentümer/Vermieter unverhältnismäßig, ist sowohl technologisch als auch ökologisch unsinnig und daher abzulehnen.

Dieser Beitrag ist zuerst erschienen auf der Homepage vom Netzwerk kritischer Richter und Staatsanwälte KRiStA n.e.V. Wir danken für die Genehmigung zur Publikation!

Dr. Thomas Brändlein ist 59 Jahre alt, seit 30 Jahren Rechtsanwalt in Bamberg mit eigener Kanzlei; 12 Jahre lang Stadtrat in Bamberg; seit 2018 Stellv. Landesvorsitzender der Mittelstands-Union Bayern und seit Juni 2023 Landesvorsitzender des Bayerischen Wohnungs- & Grundeigentümerverbandes.