Sie wollen also Ihr altes, großes Haus verkaufen und Platz machen für große Familien? Denn Eigentum erwerben, lohnt sich immer weniger, Eigentum vererben schon gar nicht. Dies freut Ihre Regierung – wir fragen uns mal, warum das so ist.

Die im Folgenden genannte Beträge sind zwar nicht lediglich geschätzt, aber – wie immer bei Kalkulationen – unter bestimmten Annahmen getroffen, die auf eine ganz bestimmte Situation abgestimmt sind, die mit den Annahmen des einzelnen Lesers nicht vergleichbar sein müssen. (Der erste Textentwurf unter genauer Beschreibung der Zahlen war den Lesern nicht zumutbar, sodass hier nur eine grobe Darstellung erfolgt).

Wie schwierig Kalkulationen selbst für eigens bezahlte Experten sind, sehen wir Steuerzahler ja häufig genug, beispielsweise bei der Elbphilharmonie, der Gorch Fock oder der Energiewende, bei der aus „einer Kugel Eis“ Kosten in der Größenordnung einer Polkappe erwuchsen. Über die Übereinstimmung von Kostenkalkulation und den tatsächlichen Ausgaben beim neuen Bundeskanzleramt werden wir – leider und leidvoll – bestimmt auch irgendwann noch mal reden müssen.

Also misstrauen Sie ruhig den hier genannten Geldbeträgen und rechnen Sie selbst; hier gibt es nur Denkanstöße.

Altes Grundstück

Zunächst verkaufen Sie das alte Grundstück, das Sie drei Jahrzehnte bewohnt hatten.

1.000 m² Grundstück und 120 m² Gebäude hatten Sie seinerzeit (umgerechnet) 200.000 Euro gekostet. Vor dem Jahr 1996 lagen die Zinsen zwischen mehr als 7 Prozent und fast 12 Prozent. Wenn Sie Ihr Häuschen mit einem Eigenkapital von 20 Prozent kauften und in 30 Jahren bei 7 Prozent abbezahlt haben wollten, dann wären Zinsen entstanden von sagenhaften 220.000 Euro; dies wäre mehr als der reine Kaufpreis (dass es nicht so weit kam, verdanken Sie dem Umstand, dass die Zinsen anschließend – bei der Nachfinanzierung – deutlich geringer waren). Aber so um die 1.000 Euro monatlich hat Sie das Abenteuer Eigentum schon gekostet, jeden Monat während der letzten 30 Jahre.

Im gleichen Zeitraum (bei 3 Prozent Guthabenzins, fest über 30 Jahre mit monatlicher Verrechnung) hätten Sie alternativ fast 100.000 Euro Kapital angespart! Wie auch immer man rechnet: Sie haben ungefähr ebenso viel an Finanzierungskosten gehabt, wie Sie seinerzeit für den Vermögensgegenstand gezahlt hatten.

Dazu kommen Unterhaltungskosten, Grundsteuer, gewünschte Ausgaben für Verbesserung von Haus und Grund sowie einige Male auch Ärger und Sorgen, die ein Mieter nicht haben würde: Er würde alle Probleme durch einen Anruf bei seinem Vermieter lösen können.

Da sich die Baupreise nach Statista mehr als verdoppelt haben, verkaufen Sie Ihr bisheriges großes Gebäude jetzt für beispielsweise 430.000 Euro. Diesen Betrag nehmen wir deshalb an, damit die bisherigen Ausgaben ungefähr durch den Erlös vollständig gedeckt werden: Dafür haben Sie mietfrei gewohnt, und das war ja auch Sinn der Sache. Mitbürger auf Bürgergeld wohnten übrigens in diesen 30 Jahren auch mietfrei.

Neues Grundstück

Zeitgleich hat Ihr ortsansässiger Bauunternehmer ein unbebautes Grundstück gekauft, das ebenfalls 1.000 m² groß ist. Er teilt dies auf auf drei Grundstücke zu 300 m², der Rest geht für Gemeinschaftseigentum drauf, also Zufahrt und Garagen. Rechnen wir ein weiteres Mal mit runden Zahlen.

Der Bauunternehmer zahlt pro Quadratmeter 390 Euro. Dazu kommen 6 Prozent Grunderwerbsteuer, 3 Prozent Kosten für Notar, Grundbuchamt, sonstige Kosten und ein Unternehmergewinn von 5 Prozent auf alles, dann kosten diese drei neuen Grundstücke gemeinsam wieder etwa 430.000 Euro.

Die Grundstückskosten werden auf drei neue Wohnungen gleichmäßig aufgeteilt. Gleichzeitig entsteht dreimal neuer Wohnraum. Jede Wohnung zu 100 Quadratmetern wird gebaut für einen Preis von 2.900 Euro/m². Und wieder kommen wir mit ein bisschen Rundung auf einen Preis von 430.000 Euro, diesmal pro Nase.

Steuern auf bereits gezahlte Steuer

Was hat der Staat damit zu tun? Erstens zahlt der Käufer der alten Immobilie Grunderwerbsteuer (25.800 Euro). Diese Besteuerung entsteht für ein 30 Jahre altes gebrauchtes Haus, welches seinerzeit bereits ebenfalls voll versteuert worden war. Zudem beruht die Bemessungsgrundlage auf den heutigen Preisen; damals war der Wert Ihres Hauses in diesem Beispiel weniger als halb so hoch. Zweitens zahlt der Unternehmer Grunderwerbsteuer für das „leere“ Grundstück (23.400 Euro).

Drittens wird ein Schmankerl. Der Weiterverkauf der neuen Wohnungen wird richtig teuer. Die neuen Käufer – ein jeder von ihnen – zahlen Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des Kaufvertrags, also dem Betrag von je 430.000 Euro. Dabei war der Wert des leeren Grundstücks doch bereits einmal vor wenigen Monaten vollständig besteuert worden! Dieser neue Wert hatte sich auch deshalb ergeben, weil aus dem ursprünglichen Kaufpreis (390.000 Euro) infolge von staatlichen Belastungen ein Anstieg auf 430.000 Euro erfolgt war: Man zahlt Steuern auf bereits gezahlte Steuer!

Zudem wird auch der Wert des noch zu errichtenden Wohnraums besteuert, obwohl dieser womöglich erst noch in der Planungsphase ist, denn dessen Wert ist ja im Kaufvertrag genannt. Gehen wir von 290.000 Euro Erstellungskosten für die einzelne Reihenhaus-„Hälfte“ aus, dann sind in diesem Preis ja 19 Prozent enthalten: Materialkosten von knapp 250.000 Euro erhöhen sich um fast 50.000 Euro Steuerlast, und auch auf jenen Steueranteil wird erneut die Grunderwerbsteuer erhoben (fast 3.000 Euro). Mal drei, nämlich für jede Wohnung.

Das Interesse der Steuerbehörde wecken

Rechnen wir alle fünf Steuervorgänge zusammen, dann ergibt dies 126.600 Euro Einnahmen durch Grunderwerbsteuer, ein Teil davon infolge wirtschaftlicher (nicht juristischer) Doppelbesteuerung. (Wenn der eine oder andere Ihrer neuen Nachbarn vor dem Erwerb des neuen Reihenhausteils ebenfalls eine Immobilie verkauft hatte, erhöht sich die Summe selbstverständlich nochmals erheblich.) Die in den reinen Baukosten enthaltene Umsatzsteuer kommt dazu; das waren im Beispiel in etwa 50 Mille pro Wohnung.

Daneben werden Sie sich ja auch neue Möbel (Küche) anschaffen. Ihre zwei neuen Nachbarn auch, ebenso der Käufer Ihrer Altimmobilie. Da kommen schnell nochmals ein paar Tausender zusammen an sogenannter „Mehrwert-“Steuer: sofern ein jeder (Sie, die neuen Nachbarn, der Käufer der Altimmobilie) jeweils nur 20.000 Euro für neue Möbel ausgibt, dann ergibt sich daraus ein Betrag an Umsatzsteuer in Höhe von fast 16.000 Euro!

Jeder Geschäftspartner, der Gewinn geschöpft hat (immerhin hatten Sie ja schon immense Euro Zinsen gezahlt, was die Bank steuerpflichtig machte; wenn Sie die neue Immobilie teilweise fremdfinanzieren müssen, geht dies auch zukünftig so weiter), wird zudem auch diese Einnahmen zur Einkommensteuer melden. Diese Beträge sind vergleichsweise gering, aber nicht gering genug, um nicht das Interesse der Steuerbehörde zu wecken.

Im geschilderten Beispiel hat der Staat also tausende Euro (überschlagsweise komme ich auf 300.000 Euro, allerdings bei der Kalkulation mit drei neuen Wohnungen) Steuern geschöpft, ohne dafür einen Finger krumm gemacht zu haben. Dies geschah auch dadurch, dass der gleiche Vorgang doppelt besteuert wurde (Grunderwerbsteuer auf die Umsatzsteuer, die auf die Baumaterialien erhoben worden war; Grunderwerbsteuer auf Notarkosten).

Noch als Gedanke: Wenn Sie fremdfinanzieren müssen, dann zahlen Sie darauf wiederum einige Jahre Zinsen (und natürlich Tilgung). Wäre es nicht ärgerlich, wenn Sie einen Kredit von beispielsweise 50.000 Euro aufnehmen müssten, weil Sie einen gleich hohen Betrag an Grunderwerb- sowie Umsatzsteuer an den Staat leisten mussten?

Die Rolle der Notare

Beim Verkauf der alten Immobilie, dem Ankauf des neuen „leeren“ Grundstücks sowie dem Weiterverkauf der drei neuen Teilimmobilien wird jeweils der Vertragswert zugrunde gelegt, wenn der Notar seine Rechnung(en) stellt. Der Vertragswert liegt insgesamt bei über zwei Millionen Euro, was die beteiligten Käufer über 30.000 Euro an Gebühren zugunsten der Notare kosten wird – Grundbuchamt nicht eingerechnet.

Dazu kommen womöglich noch Gebühren für Auflassungsvormerkungen, Notaranderkonto, Grundschuldbestellungen (sowie in späteren Jahren deren Löschung) … alles eine schöne sichere Einnahme zugunsten des (öffentlich-rechtlich beliehenen) Notars mit seiner amtlichen Gebührentabelle.

Was ist der Sinn eines Notars, wenn man einen juristisch recht überschaubaren Vertrag abschließt? Warum genügt nicht eine einfache Erklärung beim Grundbuchamt (wer lieber vorsichtig ist, mag ja den Notar freiwillig einschalten)? Fragen Sie einen der ungefähr 100 Rechtsanwälte, die derzeit ein Bundestagsmandat innehaben und über die Rechtsanwaltsgebührenordnung beschließen – ich selber begreife es nicht.

Fassen wir zusammen

Sie verkaufen Ihr altes Haus und kaufen sich neues Betongold. Der Staat und die Notare verdienen dabei für eine sehr übersichtliche Leistung viel Geld, zum Teil infolge mehrstufiger Besteuerung. Ihr neues Heim ist – auch infolge der Besteuerung – teurer, was dann gleichgesetzt wird mit „wertvoller“. Übrigens Heim: Wenn Sie ein Pflegefall werden, wird Ihre teuer bezahlte Lebensleistung als erstes verkloppt werden, Sozialamt gilt nur für die Anderen. Wenn Sie endlich die Augen für immer schließen, dann freuen sich zunächst Ihre Erben, dann gleich anschließend das Finanzamt.

Erbschaftssteuer: Ihre eigene Lebensleistung wird erneut (formell bei den Erben) belastet, weil Ihre Erben diese Einnahme erneut versteuern müssen. Für den glücklichen Erben ist die Einnahme zwar ein Windfallprofit, aber erarbeitet wurde dieses Vermögen durch Sie, den bereits mehrfach geschröpften ehemaligen Einkommensteuer-, Umsatzsteuer- und Grunderwerbsteuerzahler. „Wir versaufen unsrer Oma ihr klein Häuschen“: Es hätte mehr Sinn gemacht, wenn die Oma mit den Enkeln das eigene vergleichsweise kleine Vermögen rechtzeitig selbst versoffen hätte.

Falls Sie nach einer Scheidung die ideelle Hälfte des ehemals gemeinsamen Hauses von der Ehemaligen übernehmen, wird übrigens gleichfalls erneut Grunderwerbsteuer erhoben. Und was passiert mit dem Restwert, also dem Betrag, den die Erben nach der Belastung infolge der Erbschaftssteuer noch übrig haben? Nun, diesen werden die Jungen verprassen, zumindest denjenigen Anteil von 84 Prozent, der ihnen nach Abzug einer Umsatzsteuer von derzeit 19 Prozent noch übrig bleiben wird (84 mal 19 Prozent ist 16, macht zusammen 100).

Wussten Sie schon, dank der bürgerfreundlichen Informationen Ihres Finanzministers (Christian Lindner erklärt), dass die Erbschaftssteuer für Immobilien erst kürzlich deutlich angehoben wurde (ab 01.01.2023, nicht durch Änderung des Erbschaftsteuergesetzes, sondern unauffällig durch geänderte Zahlen innerhalb des Bewertungsgesetzes)? Hat der FDP-Vorsitzende Ihnen sicherlich nicht erklärt, vermute ich. Dafür reichte der Etat wohl nicht, vorrangig musste eher Corona beworben werden.

Die Alten und die Minister

Man mag diese finanziellen Folgen akzeptieren. Kein Eigentum und stattdessen alle Moneten verjubeln, ist ja auch keine Lösung. Aber es gibt noch weitere Gedanken, die mir sauer aufstoßen.

• Wenn wir Alten auf kleinere Wohnungen, die wir selber bezahlen, ausweichen,

• wenn wir Alten seinerzeit erst Wohnraum für uns und die nächste Generation geschaffen und in jungen Jahren mühselig bezahlt hatten und jetzt Wohnraum an andere übergeben,

• wenn wir Alten diesen Umstieg auf neue Wohnungen mit viel zusätzlichen Steuern bezahlen müssen,

• wenn wir Alten Kapital aufgebaut haben, welches wir im Pflegefall einsetzen müssen,

• wenn wir Alten Erbschaften für die Zukunft unserer (und ich meine hier legitimerweise: ausschließlich der eigenen Kinder) generieren,

dann wird

• sich eine Ministerin hinstellen und stolz verkünden, dass durch die weisen Entscheidungen unserer Regierung neuer Wohnraum geschaffen wurde,

• sich ein Minister über eine Deckung zugunsten solcher Ausgaben freuen, die er zur Finanzierung von Sozialleistungen derjenigen Personen benötigt, die es für selbstverständlich halten, dass der Staat ihnen Einkommen und Wohnraum leistungsfrei ermöglicht,

• sich der eine und die andere Fraktionsvorsitzende oder Jugendsprecher hinstellen und uns Alten dafür beschimpfen, nur weil wir unseren persönlichen Konsum über Jahre eingeschränkt hatten, weil wir uns

• für unser persönliches Wohl (ehrlich erarbeitet)

• für ein Startkapital zugunsten unserer Kinder

• für eine verantwortungsgeleitete Lebensplanung

eigenverantwortlich kümmern wollten und konnten.

Erst sprach's der Sachse, jetzt auf der „Achse“: „Macht euern Dreck alleene.“

Der kleine Mann ist am effektivsten

Wie gesagt, jeder Leser darf und soll seine eigene Kalkulation anstellen und eine eigene abweichende Folgerung daraus ableiten. Lassen Sie es mich ein wenig provokant ausdrücken: „Ja, es fehlen Wohnungen. Aber nicht denjenigen Menschen, die sich um ihre eigenen Angelegenheiten gekümmert hatten.“ Und wo sollte jetzt deren Motivation liegen, sich erneut einzubringen?

(Bitte verstehen Sie diese Aussage nicht als Überheblichkeit gegenüber jenen Mitbürgern, die das erforderliche Eigenkapital nicht wuppen konnten. Nicht auch zuletzt aufgrund der Summen, die Banken, Notar und Staat vorrangig bedient wissen wollten, kann sich nicht jedermann ein eigenes Grundstück leisten – aber warum klappt es in anderen Ländern als dem „reichen“ Deutschland deutlich besser? Deutschland ist das einzige EU-Land mit einer Eigentumsquote unter 50 Prozent).

Wenn wir erforderlichen Wohnraum schaffen wollen, dann wäre dies theoretisch denkbar, indem jenen Bürgern, die darin Erfahrung haben und die über adäquates Kapital verfügen, eine langfristige Perspektive angeboten wird, die neben einer langfristigen, vor allem gesicherten Kostendeckung (über die Laufzeit der Investition) auch eine Wertschätzung aufgrund der Wertschöpfung erkennen lässt.

Kein Fonds, keine öffentlich verwaltete Gesellschaft wird billiger, schneller und flexibler Wohnraum anbieten können als der private Investor, der kleine Mann, der lediglich im Interesse der eigenen und eigenverantwortlichen Altersvorsorge sein Kapital erhalten will, ohne Aktionäre oder Hausmeister oder Aufsichtsräte bezahlen zu müssen.

Der Christian freut sich diebisch

Die ausufernde Besteuerung, die vorstehend beschrieben wurde, ist kontraproduktiv. Wer in dieser Weise besteuert und gegängelt wird, der investiert nicht. Was subventioniert wird, erklärt das Finanzministerium hier. Ein Verzicht auf Steuern wäre keine Subvention, um dies mal klar zu sagen! Die private Investition in Wohnraum sichert Arbeitsplätze mit den daraus folgenden Sozialversicherungsleistungen, sorgt für Nachfrage und damit Umsatzsteuer, lindert die Wohnungsnot (was die Mietpreise senken sollte) und sichert Vermögen, sodass später nicht der Staat im Falle von Pflegebedürftigkeit finanziell einspringen muss. Und, was auch wichtig ist: Investitionen in Wohnraum tragen ein wenig dazu bei, gesellschaftliche Spannungen zu entschärfen!

Ich bin weder bereit, Steuern dafür zu bezahlen, dass E-Autos subventioniert werden noch nutzlose Meldestellen zu finanzieren (die jeden Autor dieses Blogs in ihre Datenbank aufnehmen werden), aber da komme ich ja leider nicht drumrum. Aber eine gewaltige Steuerlast infolge einer freiwilligen Investition in Wohnraum, die mir – angesichts meines Alters – persönlich sicherlich mehr Ärger als Ertrag bringen wird, die binde ich mir nicht mehr ans Bein. Da behalte ich lieber eine große Wohnung mit der Folge höherer Heizkosten: Die ersparte Steuerlast wird den erhöhten Energieverbrauch der nächsten Jahre wirtschaftlich wettmachen. Lieber altere ich betulich innerhalb der gewachsenen Nachbarschaft und wir versaufen unserer Enkel ihre kleinen Häuschen, jedenfalls den Teil, der nach den höheren Energiekosten noch übrig bleibt.

Wenn der eine oder andere Leser jetzt über die genannten Zahlen lacht (vielleicht sogar bitter lacht, weil der sich eine Doppelhaus-„Hälfte“ für unter 1 Millionen nicht vorstellen kann), dann kalkuliere er gerne selber. Trösten wir uns mit dem Gedanken, dass andere Personen aufrichtig lachen werden, wenn sie die Auflistung der Steuerbelastungen sehen, die jeden Häuslebauer erwartet. Der Christian zum Beispiel freut sich diebisch.

Oder die Annalena wegen neuer Euros zur Durchsetzung der feministischen Innenpolitik in Afghanistan. Dafür starben 59 deutsche Soldaten, aktuell besteht dort ein Verbot von Frisiersalons für Frauen oder von Musikinstrumenten, aber der deutsche Michel finanziert vor Ort die Gleichberechtigung – fiebern wir also dem Hidschab für den hippen Taliban entgegen. Oder Svenja, die Geld braucht, um Radwege zu bezuschussen. Nicht hier, sondern in Peru, wo „weiterhin der Notstand“ gilt, wodurch „die Bewegungsfreiheit … durch Straßenblockaden“ leider eingeschränkt ist, wie eine Reisewarnung des Auswärtigen Amts seit dem 29. August 2023 bis heute meldet.

Ähnlich freut sich der Verkehrsminister, dass er 240 Millionen Entschädigung für die vorgesehenen Betreiber der gescheiterten deutschen Autobahnmaut auskehren kann, denn bei uns ist ja im Gegensatz zu Frankreich, Italien, Kroatien, Österreich und anderen Ländern eine solche Einnahme nicht EU-konform.

Mischt Euch einfach nicht ein

Sollte man in eine kleinere Wohnung ziehen, so direkt Wand an Wand mit Fremden, statt wie bisher mit einigen zehn Metern Abstand zum frei stehenden Haus des nächsten Nachbarn? Man muss es nicht nur bezahlen können – man muss es auch bezahlen wollen. Es stellen sich noch weitere Fragen. Ob man lieber vermieten als verkaufen sollte? Oder die interessante Frage, wie viel Steuer ein Selbstständiger zu zahlen gezwungen wird, wenn er ein Mietobjekt kauft, um seine Altersvorsorge zu sichern. Oder um wie viele Stunden man als Hausinvestor die eigene Arbeitszeit hätte senken können, wenn man nicht so viel Eigenkapital geschaffen hätte über Jahrzehnte (bei 7 bis 12 Prozent Zinsen = Kosten seinerzeit!). Aber das würde den Rahmen für heute sprengen.

Wenn andererseits staatliche Gesellschaften geschaffen werden, die in großem Umfang stets als erstes hohe Personalausgaben plus Wasserkopf verursachen, dann wird es nicht billiger, sondern teurer werden. Auch der Umfang der Vorschriften zur Förderung ... nein, danke.

Nehmt uns nicht erst unsere Einkünfte oder unser Kapital weg, welche dann personalkostenintensiv verwaltet und personalintensiv später als Subventionen wieder ausgezahlt werden, wenn wir Wohnraum schaffen möchten. Mischt Euch einfach nicht ein, das könnte reichen. Wenn Ihr die Steuern für das Grundbedürfnis „Wohnen“ an die Realität anpasst, wäre das schon Hilfe genug. Der Staat sollte sich um Wohnungsbau kümmern, und zwar dadurch, dass er die privaten Bauherren machen lässt und die Verteuerung durch Besteuerung aufhebt. Auch US-Präsidentschaftskandidatin Nikki Haley findet, dass es Zeit für einen Wirtschaftsprüfer im Weißen Haus wird.

Rainer Mohr, Diplom-Verwaltungswirt, arbeitete 30 Jahre lang in der niedersächsischen Kommunalverwaltung, unter anderem als stellvertretender Behördenleiter. Aktuell ist er als selbstständige Aushilfskraft im Öffentlichen Dienst tätig.