Von Peter Pedersen.

Um die implodierende Bauwirtschaft vor ihrem totalen Niedergang zu retten, ergreift die Bundesregierung die für sie einzig logische Konsequenz, auf die wirtschaftsschädlichen Steuerungsmaßnahmen ganz einfach weitere Steuerungsmaßnahmen zu beschließen. Dabei brauchen wir kein Mehr an Regulierung, sondern radikale Deregulierung. Gute Ideen gibt es genug.

Früher haben wir gelästert: „Wenn der Sozialismus in der Wüste eingeführt wird, wird dort irgendwann der Sand knapp“. Heute will Robert Habeck in die Energiewirtschaft hineinregieren und Klara Geywitz den Wohnungsbau steuern, und prompt werden Energie und Wohnungen knapp.

Allein im ersten Halbjahr 2023 brachen die Baugenehmigungen um fast 27 Prozent ein, Fertighaushersteller verzeichnen Umsatzrückgänge bis zu 90 Prozent mit einhergehenden Entlassungswellen. Jeder Kunde, der seinen Kaufvertrag kündigt, verringert die Verluste des Herstellers, weil die Baukosten heute jenseits des Kaufpreises von vor drei Jahren liegen. Immobilienmakler vermelden Einbrüche der Immobilienpreise um bis zu 25 Prozent und einen realen Nachfragerückgang von bis zu 90 Prozent.

Ungeachtet aller offensichtlichen Hiobsbotschaften beschloss die Ampel-Regierung am 8. September die Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes – im Volksmund „Heizungsgesetz“ –, das allerdings erst den Vorgeschmack und die rechtliche Voraussetzung für das im Herbst 2023 zu beschließende Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze sein soll. Danach sollen alle Kommunen bis 2028 ihren zentralistisch strukturierten Wärmebedarf geplant haben. Wärme ist fortan nicht mehr ein individuell nutzbares Produkt, sondern ein zentralistisch gesteuertes Gut, das ähnlich wie die sozialistischen Fünfjahrespläne in der untergegangenen DDR organisiert werden soll. Die zentrale Steuerung, Verteilung und Reglementierung für Wärme soll künftig bis in jeden Haushalt geradezu per Knopfdruck reguliert werden können, womit wir folgerichtig bei der sozialistisch motivierten Knappheit wichtiger Güter des täglichen Lebens angelangt sein dürften. 

Allerdings entwickelt sich die Marktlage nicht ganz so erfolgreich, wie es sich die Staatsplaner in ihren ideologisch motivierten Welten ausgedacht haben. Die Stilllegung der letzten deutschen Atomkraftwerke führte entgegen der dringlichsten Empfehlung der tatsächlich kompetenten Fachleute im Wirtschaftsministerium nicht nur zu einer Verknappung der Energie, sondern geradezu naturgemäß auch gleichzeitig zu einer Verteuerung des Strompreises. Der Kinderbuchautor und Klimaschutzminister Robert Habeck hatte ganz einfach die kritischen Beiträge seiner Mitarbeiter im Ministerium gelöscht. Die weitestgehende Ignoranz bei der Bekämpfung der Inflation und die Verteuerung von Neubauten durch verschärfte Umwelt- und Heizungsanforderungen wollten einfach nicht zu einer Belebung und Initiierung einer grün-ökologisch strukturierten Bauwirtschaft führen. 

Panik auf der Regierungsbank

Folgerichtig kommt auf der Regierungsbank leichte bis mittelschwere Panik auf, die auch noch durch kritische und – wie immer – rechtsgerichtete Medienberichte verschärft wird. Die Bundesbauministerin Klara Geywitz traute sich denn doch, den ersten zaghaften Vorstoß mit einer Frage zu versuchen, ob die weitere Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes zum 1. Januar 2025 wirklich nötig sei, wonach Neubauten künftig nicht nur den Effizienzhausstandard EH55 (seit 1. Januar 2023 gültig) sondern künftig EH40 erfüllen sollen. Ein EH40-Haus darf dann nur noch 40 Prozent an Energie für den Betrieb eines herkömmlichen Wohnhauses verbrauchen, was der Bauherr in Form eines Wärmeschutznachweises berechnen lassen muss und in den entscheidenden Werten Primärenergiebedarf in kWh/m2/Jahr und in der CO2-Emission in kg/m2/Jahr dokumentiert werden muss.

Immerhin war die Verschärfung bereits im Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung festgehalten worden und damit konsequent beschlossene Sache gewesen. Doch jetzt der Umschwung: Klimaschutzminister Robert Habeck stimmte überraschend positiv in die Diskussion ein, dass dies eigentlich und auch tatsächlich nicht mehr notwendig sei, weil ja nun die GEG-Novelle (siehe Heizungsgesetz) beschlossen sei. Die beiden Dinge haben zwar direkt miteinander nicht viel zu tun, aber als Argumentationshilfe für den überstürzten Rückzug ideologisch motivierter Positionen kann es gegenüber dem fachlich unbedarften Bürger sicherlich noch herhalten.

Und weil das noch nicht zu helfen scheint, um die implodierende Bauwirtschaft vor ihrem totalen Niedergang zu retten, ergreift die Bundesregierung die für sie einzig logische Konsequenz, auf die wirtschaftsschädlichen Steuerungsmaßnahmen ganz einfach weitere Steuerungsmaßnahmen zu beschließen. Die staatliche Förderung für Neubauten soll erhöht werden, die Zahl der Förderberechtigten soll ausgeweitet werden und im Rahmen das Wirtschaftswachstumsgesetzes sollen die Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten verbessert werden. Kurzum: Auf die nicht funktionierende Regulierung folgt die nächste Regulierung und die nächste Verteilung von Steuergeldern. Das Ergebnis darf bereits vorweggenommen werden: Staatliche Misswirtschaft wird durch neue staatliche Misswirtschaft nicht gelöst werden können.

Ziel von 400.000 neuen Wohnungen krachend verfehlt

Dabei dürfte die Panik auf der Regierungsbank bereits einen derart kritischen Punkt erreicht haben, dass Kanzler Olaf Scholz höchstselbst zu einem Wohngipfel ins Kanzleramt geladen hat. Ebenso eingeladen waren die Spitzenverbände der Bau- und Wohnungswirtschaft, wie es in politischen Meinungsbildungs- und Entscheidungsprozessen selbstverständlich war und ist. So traten denn Bundeskanzler Olaf Scholz und Bundesbauministerin Klar Geywitz stolz vor die Presse, um die Entschlüsse ihrer Planwirtschaft zu verkünden und danach mit den Spitzenverbänden der Bau- und Wohnungswirtschaft ins Gespräch zu gehen. Wohlgemerkt: Die Verbände wurden erst nach den regierungsinternen Beschlüssen konsultiert. Top-Verbände wie Haus&Grund sagten sogleich ihre Teilnahme wegen kompletter Sinnlosigkeit ab.

Ein namhafter Journalist und studierter Volkswirt, den ich persönlich vor wenigen Tagen in meinem Tiny House-Podcast interviewen durfte, antwortete auf meine Frage, was er denn der Bundesregierung ins Poesiealbum schreiben würde, um die missliche Lage zu lösen: „Einfach all die letzten Gesetze wieder rückgängig machen“.

Und auf meine Frage: „Wie weit rückwirkend?“ antwortete er „Mindestens fünf Jahre rückwirkend“. Dabei sollte doch auch dem letzten sozialistisch strukturierten Menschen klar geworden sein, dass weder Frau Geywitz noch Herr Habeck und selbst die ganze Ministerriege nicht in der Lage sein wird, auch nur eine einzige Wohnung mit Maurerkelle in den eigenen Händen schaffen zu können. 

Das aktuelle Ziel von 400.000 neuen Wohnungen wird trotz massivster staatlicher Subventionen und Umverteilung – finanziert aus unser aller Steuergelder – zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in Deutschland krachend verfehlt. Die realistische Erwartung dürfte eher bei 200.000 Wohnungen liegen, die auch ohne staatliche Eingriffe problemlos hätten gebaut werden können. Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia verkündet dazu passend, dass er 60.000 geplante Wohnungen nicht bauen wird, weil es sich ganz einfach nicht mehr rechnet. Das sind für die politische Zentralplanung wahrhaft signifikante Zahlen und tatsächlich werden Brancheninsidern zufolge eher eine Million neue Wohnungen benötigt, die in der Berliner Regierungsrunde lieber erst gar nicht thematisiert werden. 

Zurück in die Mangelwirtschaft der DDR mit Plattenbauten und Satellitenstädten?

Doch selbst so radikale Maßnahmen wie die Streichung aller restriktiven Gesetze der letzten Jahre dürfte kaum ein solches Mammutprogramm, wie es eigentlich erforderlich wäre, initiieren können. Dafür müssten ganz andere Kräfte walten, die jenseits aller staatlichen Beeinflussung wirken dürften.

Besinnen wir uns dazu einmal in die Nachkriegs- und Gründerzeit der Bundesrepublik, als solche Maßnahmen im völlig zerstörten und zerbombten Land wahrhaftig noch möglich waren. Ein Wirtschaftsminister Ludwig Erhardt verkündete die Grundlagen der Sozialen Marktwirtschaft, die er zwar nicht selbst erfunden und von dem Nationalökonom Prof. Alfred Müller-Armack freundlicherweise kopiert, aber zumindest mit aller Konsequenz auf der politischen Ebene umgesetzt hatte, indem er staatlich festgesetzte Höchst- und Mindestpreise abschaffte, die Preisfindung dem freien Spiel der Kräfte von Angebot und Nachfrage überließ und die Kräfte der Marktwirtschaft und der darin agierenden Unternehmer frei walten ließ. Das Ergebnis kennt bis heute jedes Kind: Wir erlebten ein Wirtschaftswunder nebst Wohlstandswachstum bislang nie dagewesenen Umfangs.

Das waren Entscheidungen und Maßnahmen, die mit einem heute überregulierten Wohnungsmarkt, in dem Mieten gedeckelt werden, Renovierungskosten nur begrenzt auf die Mieter umgelegt werden dürfen, nichts, aber auch gar nichts zu tun hatte. Dabei dürfte selbst den kritischsten Betrachtern klar werden, dass staatliche Regulierungs- und Misswirtschaft keine ausreichenden Wohnungen schaffen wird, wenn wir nicht in die Mangelwirtschaft der real existierenden DDR mit Plattenbauten und Satellitenstädten zurückkommen wollen.

Sprechen wir dazu doch einmal über die Bedürfnisse, Sorgen und Nöte des deutschen Mittelstandes, der nach wie vor der Jobmotor und Wohlstandsschöpfer Nr. 1 für unsere Nation ist. Wachstum kann auch heute nur durch neue und qualifiziertere Fachkräfte ermöglicht werden, an denen es an allen Ecken und Enden mangelt. Und selbst wenn ein Unternehmen neue Mitarbeiter hat gewinnen können, folgt die nächste Aufgabe, diese erfolgreich und langfristig an das Unternehmen zu binden.

„Biete Job, spendiere Haus“

Verknüpfen wir diese unternehmerische Nachfrage mit den Wünschen, Sorgen und Ängsten vieler Beschäftigter, sich keine akzeptable Wohnung – egal ob zur Miete oder in Eigentum – mehr leisten zu können, dann liegt es mehr als nahe, dass es die mittelständischen Betriebe sein werden, die für bezahlbare Wohnungen sorgen müssen, wenn sie ihren Mitarbeitern die Ängste nehmen und sie langfristig ans Unternehmen binden wollen. Die Steigerung wäre dann gegeben, wenn Unternehmen die für sie wichtige Mitarbeiterbindung auch noch damit verknüpfen würden, ihren Mitarbeiter zu Wohneigentum zu verhelfen. Unmöglich? Illusorisch? Kann keiner bezahlen? Reine Theorie?

Seit einiger Zeit kursiert in der Fachwelt ein Projekt unter dem Titel „Biete Job, spendiere Haus“. Zugleich haben sich in den letzten Jahren völlig neue Hausbau-Konzepte in Form von kleinen Fertighäusern etabliert, die obendrein von einem Grundstück auf das nächste verlegt werden können und damit juristisch definiert „ortsveränderlich“ sind. Dabei handelt es sich um kleine Siedlungshäuser mit einer umbauten Wohnfläche zwischen 30 und 60 m2 mit zwei bis drei Zimmern, die alle aktuellen Habeck‘schen Energieeffizienzhaus-Standards erfüllen. Die Medien sprechen dabei von Tiny Houses – baurechtlich passt sicherlich eher der Fachbegriff Mikrohäuser. 

Solche kleinen und vollwertigen Wohnhäuser können auf bestehenden Baugrundstücken errichtet werden und wenn der Eigentümer auf die Idee kommen sollte, sie auf ein anderes Grundstück zu verlegen, dann ist das tatsächlich möglich. Das mag jetzt nicht die perfekte Lösung für Familien mit zwei oder mehr Kindern sein, aber dafür würden viele Best Ager ab 50 Jahre gerne ihr großes Haus verkaufen wollen, um in ein kleines Haus zu ziehen, womit Wohneigentum – zumindest gebraucht – auch für Familien mit mehreren Kindern wieder in realistische Dimensionen gerückt werden könnten.

Der Staat sollte nur die Rahmenbedingungen schaffen

Für Unternehmen bietet sich damit eine geradezu idealtypische Lösung für ihr Mitarbeiterbindungsprogramm, indem sie ergänzend zum Arbeitsvertrag einen Mietvertrag schließen, der nach einer gewissen Betriebszugehörigkeit – sagen wir einmal fünf Jahre – in einen Mietkaufvertrag umgewandelt wird. Unternehmen bieten also ihren Mitarbeitern die Chance, Wohneigentum zu schaffen, indem sie dem Unternehmen als Arbeitskraft treu bleiben. Nach einigen Jahren – vielleicht zehn oder zwölf Jahren – hat der Mitarbeiter das Haus abbezahlt und lebt fortan mietfrei. Er zahlt sicherlich noch eine Pacht für das Grundstück und seine Nebenkosten, und wenn er denn umziehen möchte, bestellt er ein Transportunternehmen und lässt das Haus auf ein anderes Grundstück verlegen. Gut geplant hat der Mitarbeiter also zehn bis zwölf Jahre Zeit, sich ein eigenes Grundstück zu suchen und zu finden, um dann sein bereits abbezahltes kleines Wohnhaus dort zu errichten – weitestgehend schuldenfrei und zufrieden.

Dabei würde es vielen Unternehmen leichtfallen, Grundstücke und Flächen für neue Wohnbebauung zu nutzen. Allein Krankenhäuser, Pflegeheime und viele produzierende Betriebe aller Branchen verfügen über geeignete Flächen und so manche Kommune würde ihre geplante neue Wohnsiedlung sofort an ein benachbartes Unternehmen verkaufen, wenn sie denn dadurch den Zuzug neuer Bürger und gut bezahlter Arbeitskräfte faktisch kostenlos geliefert bekommen könnte. Die Aufgabe des Staates wäre dabei lediglich, die dafür geeigneten Rahmenbedingungen zu schaffen, sich seiner Lokomotivfunktion wieder gewahr zu werden, neue Ideen zum Nachmachen zu propagieren, für Aufbruchsstimmung zu sorgen und sich ansonsten aus den marktwirtschaftlichen Entwicklungen herauszuhalten. 

Ohnehin ermöglicht das Baugesetzbuch bereits heute besondere Möglichkeiten, wenn es um den Nutzen für die Allgemeinheit – sprich: Wohnraumschaffung – geht, es müsste nur propagiert und angewendet werden. Baurechtliche Restriktionen für die Schaffung von Betriebswohnungen könnten binnen weniger Wochen gelockert werden. Diese müssten nicht einmal so weit abgesenkt werden, wie es bereits bei Flüchtlingsheimen möglich ist, nach denen selbst primitivste Containerbehausungen legalisiert werden können, die bislang allenfalls als Ingenieurbüros auf Baustellen zulässig, aber niemals als reguläre Wohnungslösungen akzeptabel waren. Der Gesetzgeber schafft also bereits Lockerungen, nur eben nicht für seine Unternehmen und seine Bürger, sondern lediglich für seine eigenen politischen Ziele.

Ein Gewinn für Unternehmen und Mieter

Doch so weit wie bei der Genehmigung von völlig umweltschädlichen und energetisch katastrophalen Flüchtlingscontainern, die nach der Nutzungsphase auch noch teuer entsorgt werden, müssten die Lockerungen gar nicht gehen. Es würde genügen, das bürokratische Genehmigungsverfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen und – sicherlich zum Schock aller Staatsregulierer – öffentlich zu propagieren, dass man fortan den Kräften des Marktes vertrauen wird. Dabei ist die Bundesregierung sogar auf einem guten Wege, ohne es sicherlich selbst zu wissen oder gar zu verstehen. Im Bundesfinanzministerium wird aktuell an einem Wirtschaftswachstumsgesetz gestrickt, dass auch die Bauwirtschaft tangieren wird. Dabei ist vorgesehen, dass künftige Neubauten degressiv abgeschrieben werden können. Geplant ist eine degressive AfA von sechs Prozent. Das bedeutet, dass jedes Jahr sechs Prozent des nach Abschreibung des Vorjahres verbliebenen Wertes steuerlich gegen die Gewinne gerechnet werden darf. Binnen zehn Jahren können so ca. 46 Prozent der Immobilie abgeschrieben werden. 

Noch spannender wird es, wenn Unternehmen ihre ortsveränderlichen Gebäude nicht als Vermietung und Verpachtung deklarieren, sondern sie in die gewerbliche Vermietung einstufen, ggf. den Investitionsabzugsbetrag – kurz „IAB“ - auf Netto-Investitionen von bis zu 50 Prozent, Sofortabschreibungen von 20 Prozent vornehmen, den Rest binnen ca. acht Jahren linear abschreiben, um danach den Mitarbeitern die Häuser zum Kauf für einen einzigen Euro anzubieten. Das Haus würde durch den Mieter abbezahlt, er hat mithilfe seines Unternehmens Wohneigentum geschaffen, das Unternehmen hat es steuerlich abgesetzt und beide leben fortan glücklich miteinander, immer vorausgesetzt, dass nicht irgendein Politiker darin eine unsoziale Komponente finden könnte, nur weil er es nicht zentralistisch steuern und im Wahlkampf auf seine eigenen Fahnen schreiben konnte.

Ich darf einmal so mutig sein und prognostizieren, dass es für den gesamten deutschen Mittelstand geradezu ein Kinderspiel sein dürfte, binnen zwei Jahren eine Million Mikrohäuser für zwei bis drei Millionen Menschen zu errichten, wenn sie auf diese Weise ihr Unternehmen mit hochqualifizierten Fachkräften sichern und an das Unternehmen binden könnten. Die Losung der Stunde lautet also nicht ein Mehr an Regulierung, sondern radikale Deregulierung, Abbau einer überbordenden verbeamteten Verwaltungsstruktur und konsequente Abkehr von sozialistisch motiviertem Regulierungswahn. 

Ich bin jedenfalls hoffnungsvoll und positiv gestimmt, dass dies ganz sicher geschehen wird – entweder in Deutschland oder gemeinsam mit vielen, vielen deutschen Unternehmen an faszinierenden und spannenden Standorten irgendwo in der Welt.

Peter L. Pedersen, gebürtiger Kieler, geborener Däne, seit seinem 21. Lebensjahr deutscher Staatsbürger, Offizier der Luftwaffe a.D., studierte Wirtschafts- und Organisationswissenschaften an der Bundeswehr-Universität Hamburg. Er ist Präsident des Bundesverbandes Mikrohaus e.V. Berlin, hat auf politischer Ebene u.a. auf die GEG-Novelle Einfluss genommen und z.T. massive Entschärfungen mit beeinflusst. Pedersen führt fünf eigene Unternehmen und betreibt auf seinem privaten Hof in Mecklenburg-Vorpommern ein eigenes Tonstudio, in dem er seit zwei Jahren den ersten deutschsprachigen „Tiny House-Podcast“ herausgibt.