In Berlin will eine Abstimmungsmehrheit große Wohnungsvermieter enteignen. Das würde mehr Probleme verursachen als lösen.
Von Jörg Michael Neubert.
Gottfried Benn wird der Spruch zugeschrieben, dass die Steigerung von „schlecht“ „gut gemeint“ sei. Genau das kann man aktuell in Berlin beobachten. Neben der Wahl des Bundestags- und Abgeordnetenhauses wurde nämlich auch über eine Volksinitiative zur Enteignung von großen Wohnungsbaukonzernen abgestimmt. Dieser wurde von einer Mehrheit angenommen, so dass sich die Politik zumindest damit beschäftigen muss. Die Spitzenkandidatin der SPD und Wahlsiegerin Franziska Giffey hat bereits angekündigt, dass Sie das Ergebnis ernst nehmen wird. Sie betonte allerdings auch, dass Sie Enteignungen nicht für ein probates Mittel hält, um die Wohnungsproblematik in Berlin zu lösen.
Man darf hoffen, dass sie in diesem Punkt nicht wortbrüchig wird. Zumal die Initiatoren des Volksbegehrens bereits angekündigt haben, Druck auf die Politik auszuüben. Vielen erscheint es auf den ersten Blick so, als könnte eine Enteignung der Wohnungskonzerne den Anstieg der Mieten in Berlin bremsen. Das würde für die betroffenen Wohnungen technisch gesehen sogar funktionieren, auch wenn es das Grundproblem, dass es zu wenige Wohnungen gibt, nicht löst. Außerdem würde die Verstaatlichung zu anderen Problemen führen, die diesen Nutzen schnell wieder konterkarieren würden. Womit wir wieder bei Herrn Benn wären.
Schulden von heute, Steuererhöhungen von morgen
Nehmen wir also hypothetisch an, der Berliner Senat entscheidet sich für die Enteignung der Immobilienunternehmen. Was wären die Folgen?
Die Finanzen
Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass die Übernahme der Wohnungen Kosten im Bereich von 40 Milliarden Euro verursachen würden. Das ist der kumulierte Marktwert der circa 250.000 Wohnungen, die sich im Besitz von größeren Immobilienunternehmen befinden. Dieses Geld müsste Berlin erst einmal aufbringen. Der aktuelle Schuldenstand des Landes beträgt 63,71 Milliarden Euro, er würde damit um über 60 Prozent auf gut 100 Milliarden Euro steigen. Zum Vergleich: Das benachbarte und nicht gerade als reich bekannte Brandenburg hat knapp 18 Milliarden Euro an Schulden. Diese zusätzlichen Schulden müssen natürlich irgendwie bezahlt werden und es wird wohl die ökonomische Binsenweisheit gelten, dass die Schulden von heute die Steuererhöhungen von morgen sind.
Das ist dem Senat wahrscheinlich auch klar und möglicherweise wird er versuchen, das Unternehmen „haushaltsneutral“ zu gestalten. Was das bedeutet, konnte man beim vor Kurzem durchgeführten Rückkauf von ehemals landeseigenen Sozialwohnungen beobachten. Hier wurde die Finanzierung über landeseigene Gesellschaften abgewickelt. Diese Finanzierung taucht tatsächlich erstmal nicht im Haushalt auf. Die Schulden sind natürlich trotzdem da, wenn auch an anderer Stelle. Das Land als Eigentümer muss auch für diese Schulden einstehen, womit wir wieder am Anfang wären.
Natürlich würde Berlin mit den Wohnungen auch Sachwerte erwerben. Diese würden in Form von Mieten zu zusätzlichen Einnahmen führen, aber kaum die Investitionskosten refinanzieren, da neben den Kauf- auch weitere Kosten anfallen (siehe unten). Darüber hinaus müsste der Berliner Senat die Wohnungen zu nicht marktkonformen Preisen anbieten, wenn er die Preisentwicklung bremsen möchte. Hier würde der Staat zusätzlich auf Einnahmen verzichten, was die Finanzierungslücke nur noch vergrößert. Und Einsparungen kann das Land höchstens erzielen, wenn es den dort wohnenden ALG-2-Empfängern die Miete senkt, für die es ja selbst aufkommen muss.
Entfachung eines Verteilungskampfes
Die Verwaltung
Nehmen wir nun weiter hypothetisch an, dass Berlin die Wohnungen kauft und eine solide Finanzierung des Kaufs auf die Beine stellt. Nun da die Wohnungen da sind, ergibt sich das nächste Problem. 250.000 Wohnungen müssen bewirtschaftet werden. Es müssen Mietverträge erstellt, verwaltet und so weiter werden. Die Gebäude müssen instandgehalten und in gewissen Zeiträumen saniert werden und so weiter. Das benötigt Personal und Expertise. Nun darf man bei einer Stadt, die Wahlergebnisse schätzen lässt, anstand sie korrekt zu zählen, zumindest bezweifeln, dass sie über derartige Ressourcen verfügt. Zumal diese Dinge insbesondere in Kombination Geld kosten. Und das hat Berlin ganz offenbar nicht.
Pragmatischerweise könnte man sich natürlich bis zu einem gewissen Teil bei den jetzt arbeitslosen Mitarbeitern der Immobilienunternehmen bedienen, um zumindest einen Teil des Kompetenzproblems zu lösen, aber diese kosten erstens auch Geld und sind zweitens wohl kaum in der Lage, die Dysfunktionalität der Berliner Verwaltung zu kompensieren. Hier würden sich also neue Probleme und Kosten ergeben. Diese nicht monetären Kosten wären dann wieder von den Mietern zu tragen, denen auch nicht wirklich geholfen wäre, wenn sie weniger Miete zahlen, aber ihre kaputte Heizung ein halbes Jahr lang nicht repariert wird.
Die Verteilung
Neben der Verwaltung der Wohnungen gibt es noch ein weiteres Problem. Nämlich wer die Wohnungen bekommt. Zunächst sind die meisten Wohnungen ja vermietet und alles bleibt beim Alten. Lediglich die Mieten würden gegebenenfalls sinken beziehungsweise stabil bleiben. Was passiert aber mit der Zeit, wenn Mieter ausziehen? Das Projekt der Enteignung wird im Kontext sozialer Gerechtigkeit geführt. Müsste das Land mehr Sozialwohnungen ausweisen als ohnehin schon im Bestand der großen Wohnungsunternehmen? Insbesondere die Linke (so denn an der Regierung beteiligt) wird sich dafür einsetzten, dass vor allem sozial Schwache in diese Wohnungen einziehen können.
Die Grünen dagegen müssen auf ihre Mittelschichtwähler achten. Daraus folgen zwei Probleme. Zum einen verlöre die Stadt durch mehr Sozialwohnungen weiter Geld, weil es genügend Personen gäbe, die bereit wären, mehr für die Wohnung zu zahlen. Zum anderen entfacht sie so einen Verteilungskampf. Da der Preis der Wohnungen nicht mehr die reale Situation abbildet (siehe unten), muss der Staat entscheiden, wer eine Wohnung bekommt und wer nicht. Das wird wenig zum sozialen Frieden beitragen, da hier einfach das Marktkriterium der Zahlungswilligkeit durch staatliche Willkür ersetzt wird.
Nachfrage weiter erhöhen
Falsche Anreize
Unabhängig davon, wie der Staat mit den Wohnungen umgeht, existiert noch ein anderes, grundsätzlicheres Problem. Die künstliche Verbilligung von Wohnraum bei gleichbleibendem Angebot wird dazu führen, dass sich die Wohnungssituation weiter verschlechtert. Um diesen Zusammenhang zu verstehen, muss man sich kurz klar machen, was steigende Preise eigentlich bedeuten. Steigende Preise zeigen an, dass es offenbar einen Mangel an irgendeinem Gut gibt. In diesem Fall eben an Wohnraum. Oder ganz profan ausgedrückt: Es wollen viele Menschen in Berlin wohnen, insbesondere in bestimmten Stadtteilen. Da es nur eine begrenzte Menge an Wohnraum gibt, muss die Nachfrage gebremst werden. Das passiert über den Preis. Die steigenden Preise sind also kein Fehler, sondern ein Vorteil des Immobilienmarktes. Nur dadurch wird der vorhandene Wohnraum effizient verteilt und Menschen, die dort unbedingt wohnen wollen, haben auch einen Anreiz, mehr Geld zu verdienen, um dort wohnen zu können.
Wenn der Staat diesen Mechanismus nun teilweise außer Kraft setzt, indem er Wohnungen unterhalb des Marktpreises anbietet, so sendet er nach außen ein fehlerhaftes Signal. Wenn viele Wohnungen nun wieder günstiger zu haben sein sollten, ist es wieder für mehr Menschen attraktiv, nach Berlin zu ziehen. Das wird die Nachfrage aber weiter erhöhen, ohne dass dieser Nachfrage ein entsprechendes Güterangebot gegenübersteht. Das Land Berlin kann zwar die Preise in ihren Wohnungen trotz der erhöhten Nachfrage konstant halten, aber der Rest des Marktes wird weiter steigen – und damit wird die eigentliche Idee konterkariert.
Es ist also evident, dass die Enteignung von Immobilienkonzernen eher zu mehr Problemen führen würde, als welche zu lösen. Anstatt sich in ein derartiges Experiment mit ungewissem Ausgang hineinziehen zu lassen, sollte die Politik sich vielmehr darum bemühen, die einzig langfristige Lösung dieses Problems anzustreben. Und die lautet, so simpel das klingt: Bauen, Bauen, Bauen. Nur wenn der Staat einerseits selbst Neubauten erstellt und andererseits Bauen für den ‚Normalbürger‘ einfach und erschwinglich macht, kann das Wohnungsproblem in Berlin auf Dauer gelöst werden.
Jörg Neubert ist Verhaltensökonom. Er lebt in Freiburg/Breisgau.
Beitragsbild: Pixabay
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Prinzipiell hat der Autor ja Recht mit „bauen, bauen, bauen“. Allerdings klingt das ziemlich nach dem nächsten Schweinezyklus. Die Bevölkerung wird sehr bald massiv schrumpfen und so attraktiv ist Berlin nun nicht gerade, dass die schrumpfende deutsche Restbevölkerung nach Berlin strebt, um dies auszugleichen. Gut – vielleicht strömen dann afrikanische und arabisch-afghanische Migranten zu tausenden nach Berloin, aber wirklich lebenswerter wird die Stadt für Nettosteuerzahler dadurch auch nicht. D.h. in spätestens 10 Jahren wird auch in Berlin ein riesiger Wohnungsüberschuss bestehen und den man jetzt mit großem Bauprogramm auch noch anheizt. Am Ende werden diejenigen die jetzt groß bauen auf noch nicht abbezahlten Wohnungen sitzen, während die Mieten und Preise abstürzen.
Es gibt nicht zu wenig Wohnungen, sondern zu viele Leute. Jagt mensch eine Kohorte davon, dann gibt’s wieder Platz und Wohnungen – ganz ohne Neubau. Spart auch jede Menge CO2, das ebend nicht in die Luft geblasen wird bei der Zementherstellung. Das geschieht durch thermisches Austreiben von CO2 aus Kalk bei Temperaturen von 1500 – 1700°C, vulgo „Kalkbrennen“. Im Gegensatz zu Kalkmörtel absorbiert hydraulischer Beton nicht mehr das CO2, das bei seiner Herstellung frei gesetzt worden war. Beweis: Beton härtet auch unter Wasser ab, ganz ohne CO2. Brauchsu für den Betone für den Ashram-den A. – warm. Gucksdu mal bei wiki unter „Zementherstellung“. Zitat: „ Wäre die globale Zementindustrie ein Land, so wäre sie der drittgrößte Emittent weltweit – nach der Volksrepublik China und den Vereinigten Staaten. Um die Vorgaben des Pariser Klimaabkommens zu erfüllen, müssten die jährlichen Emissionen der Zementindustrie bis zum Jahr 2030 um mindestens 16 Prozent sinken. Dementsprechend werden Überlegungen angestellt, Zement mit umweltverträglicheren Methoden herzustellen.“ Letzteres kann man vergessen, das CO2 muss raus aus dem Kalk, mit Hitze, basta. Man könnte aber das CO2 bakteriell oder großtechnisch reduzieren, daraus zB Methanol machen, um damit Brennstoffzellen zu betreiben. Bakteriell im inversen Zitronensäuezyklus kann man wertvolle Biosubstanzen machen – als Viehfutter oder zum Selberessen. Hauptsach gut gess. Kohle-KW liefern auch die nötigen Mengen an dem Nutzgas CO2, verwendbär wie dito. Dann hast du el. Strom, Betone für den A.-warm UND das CO2 ist wech. Wäre das klimaneutral? Aus dem Rest CO2 machen wir grüne Pflanzen und Diamanten, Nachhaltige Diamanten: Wie aus CO2-Emissionen Schmuck entsteht. Wie ein neues Label die Umwelt von Kohlenstoffdioxid befreit – und daraus ökologischere Schmuckstücke produziert. Aus kurier/freizeit/mode-beauty/nachhaltige-diamanten-wie-aus-co2-emissionen-schmuck-entsteht. Auch das noch … . Mehr hab‚ ich nicht.
Keine Angst, die Giffey macht das schon. War nur vor der Wahl bisschen zurückhaltend. Die Wohnungen werden dann zuerst mal an Migranten verteilt wenn ein Bio-Deutscher rausgestorben ist. Zahlt das Sozialamt incl. Heizung. Linke Tasche recht Tasche sozusagen. Die anderen warten dann wieder 2 Jahre bis ein Wasserhahn repariert wird. Kennt man alles. Hoch die Internationale!
Gescheite Analyse Herr Neubert, damit haben Sie als möglicher Insolvenzverwalter die Nase weit vorn. Sie müssen allerdings noch mindestens 10 Jahre warten, bis die Sanierungen der frühen 90ger auf DDR Niveau runtergewohnt sind. Und falls dann eine hauchdünne Mehrheit vernünftig umsteuert, wird noch einiges mutwillig zerstört in den illegalen Oasen derer, die schon immer kein Eigentum pflegen und Konsumentenkredite am laufenden Band sammeln.
Die Eliten hoffen auf eine Revolution. Erst wenn Deutschland eine Ruine ist, kann eine neue gerechte, progressive, farbenblinde Gesellschaft entstehen.
@Neubert: Ihre Argumentation ist schlüssig. Wie sieht es denn mit den Wohnungen, die einfach leer stehen aus? Haben Sie dazu statistische oder geschätzte Erhebungen? – Aus München weiß ich, dass Vermieter absichtlich leer stehen, wenn der Mieter nicht genau das erfüllt, was sie sich vorstellen (auch preislich). In wie weit gehören Kirchenimmobilien dazu, die nicht vermietet werden? – Für Beamte gibt es nach wie vor stark begünstigte Wohnungen. – Als Vergleich wäre sicherlich Wien interessant, wo 75% der Fläche oder Wohnfläche Wiens der Stadt Wien gehören. Die Stadt Wien ist so in der Lage, entsprechend den Einkommen Wohnungen anzubieten. Generell wird sich der Mangel an Wohnungen so nicht beheben lassen. Sicher wäre eine Bedarfsvergabe für Arbeitende eine Idee, leider kann man dann schnell wieder in den Sozialismus abrutschen. Jedenfalls muss man meiner Ansicht nach nicht jedem der will eine Wohnung anbieten. Das wird nicht funktionieren. Gibt es eine schlüssige Markttheorie oder landet alles bei der Zuteilung dank der Gier des Menschen? – Ganz kurios ist die Entwicklung in München. Da die ortsübliche Vergleichsmiete permanent gestiegen ist, rutschen soziale Vermieter beim Finanzamt in den Bereich der Vermietung als HOBBY, was erhebliche steuerrechtliche Nachteile bringt. (50% der ortsüblichen Vergleichsmiete). Langjährige Mieter werden so zum Ausziehen gezwungen, obwohl die in diesen Wohnungen weit über 20 Jahre wohnen.
Sie haben noch vergessen zu erwähnen, daß die Masseneinwanderung von Analphabeten besonders in die Großstädte einen ständigen Zuzug erzeugt, der durch kein noch so effizientes Bauprogramm zu bewältigen ist. Da die Kommunen verpflichtet sind, den Alg2- oder Sozialhilfeempfängern Wohnungen kostenfrei zur Verfügung zu stellen, verstärkt sich die Einwanderung und der Zuzug. Das läßt sich an den Bevölkerungsdaten des Statistischen Bundesamtes ablesen. Den Erfolg einer verstaatlichten Wohnungswirtschaft konnte man ja an den Bauten der verblichenen DDR sichtbar erkennen. Auch wenn Sie mit der Beschreibung der Mechanismen recht haben, geht es bei der „Enteignung“ um etwas anderes. In dem kulturellen und politischen SMS-Milieu Berlins ist der die Ideologie tragende Haß auf „den Kapitalismus“ identitätsstiftend. Und mit der Enteignung können die armen Leuchter es den kapitalistischen Immobilienkonzernen einmal so richtig zeigen. Deswegen tanzten sie bei Bekanntwerden dess Abstimmungsergebnisses frenetisch vor sich hin. Erinnerte mich ein bischen an die Geißlertruppe beim alternativen Karneval. Da die normale mietenzahlende Familie auch in Zukunft keine Wohnung in Berlin finden wird, freut sich Brandenburg über das Bevölkerungswachstum.