Erich Wiedemann / 02.12.2019 / 06:01 / Foto: Pixabay / 54 / Seite ausdrucken

Was ist dran an der Mietenexplosion?

Das Fazit vorweg: Es gibt keine flächendeckende Mietenexplosion in Deutschland, nur regionale Schwerpunkte, an denen die Mietkosten schneller gestiegen sind als anderswo. Aber andere Belastungen sind schneller gewachsen. Zum Beispiel für Strom, Sprit und Immobilien.

Nimmt man das Jahr 2000 als Basisjahr, so ist der Verbraucherpreisindex in Deutschland bis 2018 um 29,9 Prozent gestiegen, der Mietindex dagegen nur um 24,1 Prozent. In den Jahren 2015 bis 2019 kletterten die allgemeinen Preise um 3,8 Prozent und die Mieten um 4,1 Prozent. Das waren die Jahre, in denen der öffentliche Zorn über die Mieten überschäumte.

Am heftigsten war der Mietpreisboom in Berlin. Die Kosten für’s Wohnen haben sich in der deutschen Hauptstadt in zehn Jahren annähernd verdoppelt. Aber Berlin ist einzigartig. Um 2000 lagen die Mieten dort sogar noch niedriger als im Bundesdurchschnitt. Am stabilsten waren sie in den letzten zehn Jahren im Kreis Höxter in Niedersachsen mit 4,54 Euro pro Quadratmeter. In der Ruhrpott-Metropole Essen zogen die Preise in zehn Jahren nur um 21 Prozent auf 6,80 Euro an. Und zwar im Einklang mit der Inflationsrate für denselben Zeitraum.

Das Mietkostenhoch, von dem die Gazetten ständig fabulieren, ist Populistenlatein. Im internationalen Vergleich schneiden die Berliner Mieten sogar günstig ab. Sie sind nur halb so hoch wie in Paris, Oslo und London. In einem Vergleich von zwölf europäischen Hauptstädten schnitten Anfang des Jahres nur Brüssel und Lissabon günstiger ab.

Wenn der Deckel fällt

Mit Hilfe eines fünf Jahre gültigen Mietpreisdeckels will die rotrotgrüne Berliner Landesregierung die Mieten jetzt einfrieren. Der Deckel fällt aber denen auf den Kopf, denen er nützen soll. Die Vermieter investieren nicht mehr, weil die Renditen nicht mehr stimmen. Das fördert den Verfall, mit dem die Berliner Mieter dann leben müssen. Alte Häuser kehren dann mangels Instandsetzung wieder in den Zustand von vor 1989 zurück, als die DDR unterging. 

Es geht ja nicht nur um fünf Jahre. So, wie der Senat tickt, wird er den Stillstand nach Ablauf der Frist fortschreiben. Die Obergrenzen richten sich nach Baujahr, Lage und Ausstattung und werden auf Basis des Mietspiegels von 2013 berechnet. 

Der Kampf mit Zwangsmaßnahmen gegen die Marktmieten ist ein Kampf gegen die Marktwirtschaft. Linke, Grüne und Teile der SPD wollen die neuen Regelungen auf den Bund ausweiten. Als nächste Maßnahme hat die Linkspartei die Enteignung der großen Baugesellschaften auf dem Zettel. Langfristig wird es gegen die privaten Wohnungsvermieter gehen. Das trifft dann vor allem die Immobilienbesitzer, die sich eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus für die Altersversorgung angeschafft haben.

Berlin ist ein Sonderfall

Der Ausdruck „Wohnungsnot“ ist überzogen. 650.000 Bürger in Deutschland sind zwar obdachlos. Aber mindestens fünfmal so viele Wohnungen stehen leer, die meisten in den neuen Bundesländern. 

Berlin ist ein Sonderfall. Hier ist die Nachfrage am größten. Nur, die Mietpreispolitik des Senats hat die Bautätigkeit gebremst. Von 2017 bis 2019 wurden deutlich weniger Baugenehmigungen beantragt als in den Vorjahren. Was man verstehen kann, weil mit Immobilien in Spree-Athen kein Geld mehr zu verdienen ist.

Während Altmieter im Durchschnitt noch traumhaft günstige 6,72 Euro pro Quadratmeter bezahlen, sind die Neumieten vor allem in den bevorzugten Wohnvierteln deutlich gestiegen. Im feinen Zehlendorf etwa auf 19,72 Euro.

Mieten für Studentenbuden, so schreibt der „Spiegel“, seien auf ein Rekordniveau gestiegen. Das stimmt in nur wenigen Städten. In Bochum und Leipzig können Studenten Zimmer mit 30 Quadratmetern für durchschnittlich 344 Euro warm mieten. In kleinen Universitätsstädten zahlen Studenten unter zehn Euro pro Quadratmeter. Die liegen meist natürlich nicht in den schicken Szenevierteln.

Wohin es die Jungen zieht

Am knappsten sind die Quartiere in den Schwarmstädten, wie sie im Maklerjargon heißen. Das sind Wohnorte, in die es vor allem junge Leute schwarmweise zieht, die ihre Jugend genießen wollen. Die meisten Leerstände haben die Lokalitäten, aus denen die Schwärme aufgestiegen sind.

Wer es gewohnt ist, im Umfeld seiner Wohnung abends einen Kneipenbummel zu machen, muss auf die örtliche Durchschnittsmiete noch mal ein Drittel drauflegen. Aber die deutschen Großstädte sind im allgemeinen verkehrsmäßig so gut erschlossen, dass die wenigsten Studenten länger als eine Viertelstunden zur Uni – oder zur nächsten Bierschwemme – fahren müssen. Das gilt als zumutbar.

Die Berliner Linksparteien sagen, Wohnen sei ein Grundrecht, und das müsse gegebenenfalls obrigkeitlich reglementiert werden. Aber essen und trinken sind auch Grundrechte. Warum stehen die Lebensmittelpreise nicht auch unter staatlicher Kontrolle? So, wie in Venezuela? 

Die zuständige Berliner Senatorin, Katrin Lompscher von den Linken, will künftig nicht nur überprüfen lassen, ob die Mieten zu hoch sind, sondern auch, ob die Mieter ihrer Ansicht nach zu viel Wohnfläche haben. So geht der Einstieg in die Kommandowirtschaft. 

So wild treiben es die Miethaie

Besonders aufschlussreich ist eine Aufgliederung der Mietentwicklung nach dem Typ des Vermieters: Große Wohnungsunternehmen wie „Vonovia“ und „Deutsche Wohnen“ haben zwischen Mitte 2015 und Ende 2018 die Mieten durchschnittlich um etwas mehr als sechs Prozent erhöht, öffentliche und genossenschaftliche Träger nur um knapp fünf Prozent. Private Kleinvermieter, die zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland besitzen, haben 4,3 Prozent in drei Jahren aufgeschlagen.

Soviel ist sicher: Die Politik der Senatsmehrheit wird keine Entlastung schaffen. Im Gegenteil. Seit einem Jahrzehnt wächst die Wirtschaft in Berlin schneller als im Bundesdurchschnitt. In den letzten drei Jahren kamen 170.000 Arbeitsplätze dazu. Die Hauptstadt ist nicht mehr ein verschlafenes Riesendorf im märkischen Sand. Sie hat inzwischen tüchtig Fahrt aufgenommen.

Steigende Mieten sind nicht ausschließlich auf die Gier der Vermieter zurückzuführen, wie auf Demo-Postern zu lesen ist. Es liegt auch an den gestiegenen Ansprüchen. Um die Jahrhundertwende wurden noch zwischen 20 und 25 Prozent des Familieneinkommens für die Miete ausgegeben. Heute sind es 30 bis 40 Prozent. 

Die durchschnittliche Wohnfläche ist seither ständig gestiegen. Ebenso wie die übrigen Lebenshaltungsansprüche. Anno 2000 fuhr man einmal im Jahr in Urlaub, heute fährt man zwei- oder dreimal. Das geht ins Geld. Und das Geld fehlt dann im Familienbudget. Außerdem leisten sich jedes Jahr mehr Singles einen Ein-Personen-Haushalt, der natürlich teurer ist als eine Wohnung mit vier bis fünf Personen.

Die Mieten stagnieren

Wenn sie nicht eh grundverkehrt wäre, käme die Preisbremse sowieso zu spät. Denn letztes Jahr haben die Mieten in Berlin stagniert, in manchen Stadtteilen sind sie sogar leicht gesunken. Für eine Standard-Neubauwohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern wurden in der Hauptstadt im dritten Quartal 2019 im Durchschnitt 12,32 Euro pro Quadratmeter verlangt, für eine Bestandswohnung 9,91 Euro. Das sind 45 Cent beziehungsweise 36 Cent weniger als ein Jahr zuvor. Auch in anderen hochpreisigen Großstädten wie München und Stuttgart geben die Mietpreise nach. Allerdings sehr zögerlich. 

Rechnerisch ist das Problem lösbar. In Berlin sind 20.000 Menschen in Wohnheimen untergebracht. Noch einmal halb so viele leben im Tiergarten und unter den Brücken. Aber rund doppelt so viele Wohnungen stehen leer. 

Das Grundgesetz, Artikel 14, Absatz 2, bestimmt: Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Die Spekulation mit leerstehenden Häusern dient diesem Zweck nicht. Warum werden neunmalclevere Vermieter nicht zwangsverpflichtet? Das Gesetz erlaubt die Beschlagnahme einer Immobilie, wenn eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung besteht.

Brauchen wir nun noch eine Stabsabteilung der Polizei, die die Sozialpflichtigkeit des Wohnungseigentums überwacht?

Foto: Pixabay

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Jochen Becker / 03.12.2019

Erstaunlich ist, dass die inkompetenten Politiker des Berliner Senats so geschichtsvergessen sind. Diese Misere beruht auf dem marktradikalen Fehler, dass die Regierung Kohl die Gemeinnützigkeit für Wohnungsbaugesellschaften abgeschafft hat. Dadurch wurde der Wohnungsmarkt den Profitinteressen der Finanzindustrie zum Fraß vorgeworfen und der soziale Wohnungsbau vernichtet. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das anders als Lebensmittel den größten Teil des Einkommens der Geringverdiener verschlingt und deswegen nicht allein dem Markt überlassen werden darf. Warum hört man keine Stimmen die Gemeinnützigkeit wieder einzuführen?

Horst Jungsbluth / 02.12.2019

Sehr geehrter Herr Hilgers, Sie schneiden da ein ganz wichtiges Thema an, das eigentlich die Medien   behandeln müssten. Zunächst wird eine “Wohnungsnotkampagne” mit dem üblichen Trara inszeniert, danach werden dann Baugenehmigungen versagt. Das kennen wir Berliner!  Hinsichtlich des Tempelhofer forderte die AL (Grüne) im August 1989, als der Flughafen noch voll in Betrieb war, die sofortige Überbauung des Geländes und die Aufnahme von Verhandlungen mit der DDR mit dem Ziel, den Flugverkehr nach Westberlin über den DDR-Flughafen Schönefeld abzuwickeln.  Die DDR hatte nämlich ausgereifte Pläne, mit Stasi und NVA Westberlin zu besetzen, um sich das dortige Vermögen anzueignen und mit den Bürgern als Geiseln Bonn erpressen zu können und da störte der freie Zugang.  Jetzt sind plötzlich alle dagegen diese innerstädtische Öde zu bebauen, Dachgeschosse auszubauen usw, weil man die “Wohnungsnot” einfach für durchschaubare Zwecke braucht.

Caroline Neufert / 02.12.2019

Ich konnte leider keinen Unterschied zwischen dem “Populistenlatein” und Ihrem Beitrag entdecken. Weil “Paris, Oslo und London” teurer sind, sollen bzw können in Deutschland die Preise auch steigen ? Die Mieten waren im Durchschnitt in Berlin niedriger als im Bundesgebiet. Unterschlagen haben Sie oder sind unwissend, dass in Berlin im Vergleich viel geringere Löhne und Gehälter gezahlt wurden. Das Gerede von der Marktwirtschaft im Immobiliensektor ist so lächerlich, weil es in keiner Stadt marktwirtschaftliche Prinzipien gibt, deshalb ist der Mietendeckel auch nur ein weiteres Steuerungsinstrument ... ...

Anna Kirsch / 02.12.2019

A. Ostrovsky: Nachtrag. Wenn Sie Mieter wären, würden Sie nur die Kostenabrechnung erhalten von den Kosten, die auf die Mieter umgelegt werden können. Ich erstelle für jemanden die Nebenkostenabrechnung und sehe auch, was diesem “übrig” bleibt. Sie gehen von Wohnbaugesellschaften aus, nicht von Wohnungseigentümern. Eigentümergemeinschaften werden die Gemeinschaftseinrichtungen der Häuser immer laufend instandhalten, schon deshalb, weil ein Teil die Wohnungen auch selber bewohnt. Bei Wohnbaugesellschaften (priv. oder städt./staatl.) besteht sicherlich weniger Interesse an laufenden Instandhaltungen. Jedoch die ca. 35.000 EUR Instandsetzungs-/Sanierungskosten pro Wohnung nach Auszug fallen sicherlich nach ca. 30 Jahren in der Wohnung an für Baderneuerung, neue Einbauküche, Elektrikerneuerung, etc., da sind in diesem Betrag sicherlich keine Kosten für eine neue Heizung (Pflicht!), für vorgeschriebene Dämmmaßnahmen, etc. enthalten.

Anna Kirsch / 02.12.2019

A. Ostrovsky: Ich bewohne in München meine eigene 45qm große Eigentumswohnung. Bezüglich Modernisierung kann ich Ihnen mitteilen, dass ich vor 2 Jahren vom Münchner Stadtrat mittels Erhaltungssatzung mehr oder minder enteignet wurde. Seitdem darf ohne Genehmigung der Stadt München weder verkauft noch modernisiert werden (außer man kann das Bußgeld bezahlen). Das Modernisierungsverbot betrifft alle Bewohner von Wohnungen (nicht von Eigenheimen), also sowohl Mieter als auch Vermieter oder Eigennutzer. Um Erlaubnis angefragt werden muss sogar, wenn ich meinen Teppichboden gegen einen Laminatboden austauschen möchte, einen Einhandwasserhahn anstelle eines Zweihandwasserhahns, von besser isolierenden Fenstern ganz zu schweigen. Weshalb ein Eigentümer, der seit mehr als 2 Jahrzehnten in der Wohnung lebt, für sich nichts modernisieren darf, weil künftige Mieter geschützt werden müssen, dürfen Sie gerne Herrn Reiter fragen.

A. Ostrovsky / 02.12.2019

Johannes Schuster / 02.12.2019 “@ Albert Pflüger: Wenn eine Innenstadt auszubluten droht, muß man auch kleine “unrentable Läden” halten um die Infrastruktur für die Zeit nach dem Knall zu sichern. “ Ich weiß nicht, wie Sie sich den Knall vorstellen. Es ist sicher nicht falsch, schonmal darüber nachzudenken. Danach wird es auf dem Land vielleicht so weitergehen, wie vorher. Das Einzige ist, dass die Mahnungen von der Bank nicht mehr zugestellt werden und der Kuckuckmann wegen Benzinmangel gar nicht erst rausfährt. Aber in den städtischen Slums ist Landunter. Es ist einfach lustig, was Sie da vom kleinen Laden an der Ecke fabulieren, wie aus dem Kinderbuch. Die Einrichtung wird zerschlagen sein, die Heizung ist geklaut, die Kasse sowieso, die Scheiben sind zerschossen und nachts schlafen dort die Obdachlosen, die dort auch die Notdurft verrichten. Der “Knall” wird so laut werden, dass es keinen gibt, der ihn nicht hört. Dann werden wir vielleicht verstehen, dass die Stadt nicht mehr der Schutzraum ist, wo friedliche Handwerker im Schutz der Stadtmauer und vom Nachtwächter ihrer Arbeit nachgehen. Schauen Sie sich doch die Stadt mal an! Ein hochkompliziertes und zerbrechliches Gebilde, das nicht funktionieren kann, wenn auch nur ein Segment seiner Infrastruktur nicht mehr funktioniert. Alles wird zusammengehalten von den Wegen des Geldes, die alle nur noch über das Internet laufen. Schon ein längerer Stromausfall macht die Stadt zum Raubtierkäfig. Ich wünsche es Ihnen nicht, dass Sie das erleben müssen. Aber die Bilder aus den Rosamunde Pilcher Filmen können wir wirklich vergessen. Wenn nur die täglichen Arbeitspendler aus 100km Entfernung nicht mehr kommen, bricht die Stadt zusammen. Welche Stadt ich meine? IHRE! Schauen Sie sich mal um, was da für ein Gewaltpotential ist.

Johannes Schuster / 02.12.2019

@ Albert Pflüger: Wenn eine Innenstadt auszubluten droht, muß man auch kleine “unrentable Läden” halten um die Infrastruktur für die Zeit nach dem Knall zu sichern. Sonst kommt es zu einem Abgrasen durch Abschreibungsläden (Markenketten u.a.). D.h. Konzerne können Verluste anders abschreiben, die Verluste für die Städte werden höher als wenn man Mimmi mit dem Schokoladengeschäft subventioniert “durchschleppt”.  Und wenn eine Holding oder eine Treuhand mit einem Vetorecht der Stadt auffängt. Lieber stirbt die Bank als die ganze Stadt. Der Verlust, der sich an Umsatzstruktur aufbaut ist irgendwann nicht mehr zu bewältigen. Lieber vermiete ich einen Laden für 200 € statt für 1000 und habe einen Umsatzfaktor. Das ist gemeint. Fixkosten senken heißt Mieten senken, - nicht deckeln. Das gehen halt die Banken hops, das ist weniger dramatisch als das Ausradieren ganzer Innenstädte mit der Folge für die öffentlichen Kassen und dem Ausgang in politischen Unruhen. Bank gerettet, - Wirtschaft tot - Bürgerkrieg - das kann ja wohl nicht die Logik sein. Hier werden Werte vernichtet, die man für einen Aufbau nach der Finanzkrise dringend braucht.  Und wenn man schon so refinanziert, dann doch bitte die Löhne hochdrücken - aber wovon, wenn man die Binnenstruktur eliminiert hat ?! Das wird noch spannend !

Paul H. Ertl / 02.12.2019

1) Es gibt kein Menschenrecht auf eine Wohnung im Prenzlauer Berg (oder wo immer die Ausgebeuteten - in den Innenstadtbezirken -wohnen wollen). 2) Gäbe es ein solches Recht, hülfe das auch nichts. Wer das nicht versteht, dem erkläre ich es auch nicht. 3) Kein Mietendeckel der Welt kann an 2) etwas ändern. Die meisten Vermieter werden immer die (nach ihrer Meinung) besten Bewerber auswählen. Es handelt sich bei einem solchen Deckel lediglich um eine Subvention für die eigene (besserverdienende und meist auch noch verbeamtete) Klientel. Arme bekommen die gefragtenWohnungen sicher auch dann nicht, wenn sie nur 6 Euro kosten dürfen. 4) Die Schere zwischen Immobilienpreisen und Mieten hat sich in den letzten Jahren sehr weit geöffnet. Das liegt vorrangig an den niedrigen Zinsen, die es denen, die Sicherheiten haben, erlauben, sich das Falschgeld der EZB sehr günsitg zu leihen und die Assetmärkte damit aufzublasen. Geldsozialismus, den die Sozialisten ironischerweise nicht als solchen erkennen. Der andere - nicht zu unterschätzende - Grund liegt darin, daß es durchaus Leute gibt, die keine vernünftige Mietwohnung finden, und deshalb für sich selbst kaufen, obwohl sie sich das mit der nächtsten Zinserhöhung, die allerdings wohl nie kommt, wahrscheinlich nicht mehr leisten können. 5) Solange bestimmte Lagen gefragt sind und Geld anziehen, werden sie gentrifizert werden - und das völlig zu Recht. Die Alternative wäre, Frau Lompscher und Konsorten Wohnungen zuteilen zu lassen: Meine Kinder und ich wären dann wohl raus .......

Werner Arning / 02.12.2019

Hat die „Hetze“ gegen Vermieter nicht wieder mit dem mittlerweile berühmten Framing zu tun? Themen setzen, dadurch mögliche andere Themen ausklammern. Dass keiner auf dumme Gedanken kommt. Etwa zu vermuten, die Wohnungsnot könne etwas mit der praktizierten Einwanderungspolitik zu tun haben. Linke Reflexe richten sich gegen Reiche, gegen Kapitalisten. Und für manchen Linken ist ein Vermieter ein Kapitalist. Gegen diesen soll sich die Wut des einfachen Mannes richten. Deshalb muss diese Wut kanalisiert werden. Sie politisch zu nutzen, ist der nächste Schritt. Ich erfinde dir einen Feind, der gar keiner ist, bekämpfe ihn für dich und du bist mir anschließend dafür dankbar und wählst mich. „Nieder mit den Kapitalisten! Wohnraum für das Volk!“. Na, hört sich das nicht schon gut an? Lernt man eigentlich schnell diese Parolen. Sind sehr „eingänglich“.

A. Ostrovsky / 02.12.2019

@B. Rilling / 02.12.2019 Die Arbeitswelt ist massiv im Wandel. Das sehen die durchschnittlichen Vermieter natürlich nicht, falls sie nicht im Hauptberuf in der Hochtechnologie-Wirtschaft arbeiten. Deutschland hängt da absolut hinterher. In anderen Ländern sind Verwaltungen zum großen Teil digitalisiert. Da ist es egal, wo die Sachbearbeiterinnen sitzen. Aber auch deren Aufgaben sind weitgehend in einem Prozess zunehmender Automatisierung. Das liegt am Wesen des Beamtem. Er arbeitet streng nach vorgegebenen Regeln, die ein Computerprogramm viel genauer beherrscht. Da bleibt beim Beamten nur noch der Anspruch auf Bezüge und Pensionen übrig und irgendwann muss dieses Missverhältnis gelöst werden, wie auch immer. Die Vermieter besonders heruntergekommener Immobilien freuen sich klammheimlich über die vielen Mieter, die nicht nur einen Anspruch haben, sondern wo das Geld gleich vom Amt auf das Konto geht. Sie sind die Hauptprofiteure dieser Entwicklung, die aber auf der anderen Seite mittelfristig die Grundlagen für die Kultur zerstört, die unsere Vorstellungen von Wirtschaft, von Arbeit und vom Staat beinhaltet. Und dann wird die Tatsache wichtig, dass Immobilien eben nicht mobil sind. Ich hatte eine Kollegin, die irgendwo in der ostdeutschen Pampa ein Eigenheim hatte, aber wegen der Arbeit nach Bayern musste. Die konnte nicht verkaufen und konnte nicht vermieten. Die konnte aber auch nicht die Kosten doppelter Wohnung tragen, zumal nicht in München. Die ist wieder zurück gegangen und hat nun keine Einnahmen mehr, außer der Überweisung vom Amt. Schade für sie, wenn erstmal im ganzen Land die Auswanderung und die Verslumung richtig beginnt. Wenn das Profil der Mieter vollständig gewandelt ist, ist der Staat pleite. Da gibt es wirklich “Kippunkte”, die man erst nachher versteht. Ich bedaure auch mein falsches Mietbeispiel mit 6,00€. Richtig wären 16 bis 25 gewesen.

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