Je höher die Wolkenkratzer, desto mehr geht’s bergab

Der britische Ökonom Andrew Lawrence, damals Analyst bei der Investmentbank Dresdner Kleinwort Benson, formulierte 1999 eine Hypothese, die er selbst nicht ganz ernst meinte – die aber durch über hundert Jahre Wirtschaftsgeschichte eindrucksvoll bestätigt wird. Lawrence stellte fest, dass der Baubeginn oder die Fertigstellung besonders hoher Wolkenkratzer häufig mit wirtschaftlichen Abschwüngen oder Finanzkrisen zusammenfallen. Er nannte diesen Zusammenhang den „Skyscraper Index“.

Die Idee ist einfach: Wenn irgendwo auf der Welt der Bau eines neuen Rekordturms angekündigt wird, signalisiert das meist das Ende einer Boomphase. Zwischen Entwurf, Finanzierung und Fertigstellung liegen oft Jahre, in denen sich die wirtschaftlichen Bedingungen grundlegend ändern. Was als Symbol des Aufschwungs geplant war, wird bei der Einweihung nicht selten zum Denkmal des Überschwangs.

Frühe Beispiele: Vom Singer Tower zum Empire State Building

Der Wolkenkratzerbau begann Ende des 19. Jahrhunderts. Stahlkonstruktionen wie die des Eiffelturms (1889) und die Erfindung des Sicherheitsfahrstuhls (1857) schufen die technischen Voraussetzungen für den Aufstieg in die Höhe. Erst tragfähige Stahlrahmen machten es möglich, Gebäude weit über die Grenzen der Mauerwerksbauweise hinaus zu errichten. Der Eiffelturm demonstrierte eindrucksvoll die Stabilität und Leichtigkeit des neuen Materials. Der Sicherheitsaufzug von Elisha Otis wiederum machte den vertikalen Verkehr praktikabel – ohne ihn wäre das Leben in oberen Etagen kaum vorstellbar gewesen. Zusammen bildeten Stahlbau und Fahrstuhl die funktionalen Grundlagen des Hochhauszeitalters.

Als der Singer Tower 1908 in New York eröffnet wurde, war er mit 187 Metern das höchste Gebäude der Welt – ein Prestigeprojekt des Nähmaschinen-Giganten Singer Sewing Machine Company. Geplant auf dem Höhepunkt eines Booms, fiel seine Fertigstellung in die Nachwirkungen der Finanzpanik von 1907 — ausgelöst durch den Zusammenbruch des spekulativen Knickerbocker Trust, nachdem ein gescheiterter Versuch zur Marktmanipulation bei Kupferaktien das Vertrauen ins Bankensystem zerstört hatte.
Trotz der angespannten Kreditlage hielt man am Bau fest. Nach der Eröffnung blieben große Flächen leer; die Mieten brachen ein. Der Turm wurde zum Symbol eines überzogenen Expansionswillens, der in einer realwirtschaftlich schwachen Phase keinen Ertrag mehr fand.

Das gleiche Muster wiederholte sich beim Empire State Building, das 1931 fertiggestellt wurde. Mit 381 Metern (443 mit Antenne) war es ein technisches Meisterwerk – zugleich aber ein Projekt, das während der euphorischen Coolidge-Prosperität der späten 1920er Jahre geplant wurde, einer Zeit übermäßiger Kreditvergabe und steigender Aktienkurse. Als das Gebäude eröffnet wurde, befanden sich die USA mitten in der Großen Depression. Die Auslastung lag anfangs bei nur rund 25 Prozent; im Volksmund hieß es bald „Empty State Building“. Erst ab den 1950er-Jahren war es vollständig vermietet und wirtschaftlich tragfähig.

Warnungen vor dieser Überhitzung hatte es schon gegeben. In einem Bericht der New York Times vom 16. Dezember 1925 schilderte man eine Versammlung von rund 500 Architekten, Bauunternehmern und Finanzierern in Manhattan. Walter Stabler, Controller der Metropolitan Life Insurance Company, warnte dort vor einer „sehr ernsten Krise“, einer drohenden „Katastrophe“, die nur durch ein sofortiges Stoppen weiterer Kredite abzuwenden sei. Die Branche habe eine „Überproduktion an Luxusapartments, Lofts und Geschäftshäusern“ erreicht. Bauherren wollten immer höhere Gebäude errichten, obwohl 20-stöckige Häuser zu 90 Prozent leer stünden. Er sprach von „verrückten Vorschlägen“, finanziert von „dubiosen Kreditgebern“. In seinen 40 Berufsjahren, so Stabler, habe er genug Krisen in anderen Branchen erlebt, um zu wissen, dass auch New Yorks Immobilien- und Finanzwelt eine bevorstehe.

Wachstumssymbole in der Krise: World Trade Center und Sears Tower

In den 1970er-Jahren wiederholte sich das Muster. Das World Trade Center in New York wurde 1973 eröffnet, der Sears Tower in Chicago ein Jahr später. Beide waren in einer Phase des Optimismus konzipiert worden, entstanden aber in einer Wirtschaft, die bereits an Schwung verlor. Die 1970er waren von Stagflation geprägt: hohen Ölpreisen, steigenden Zinsen, stagnierendem Wachstum. In Manhattan herrschte ein Überangebot an Büroflächen; viele Unternehmen zogen nach Midtown. Das World Trade Center blieb jahrelang nur teilweise vermietet – öffentliche Behörden mussten auf Druck einziehen, um die Belegung zu sichern. Auch der Sears Tower wurde bald zum Symbol überschätzter Stärke: Der Handelskonzern Sears zog wenige Jahre nach der Eröffnung wieder aus.

Die Petronas Towers in Kuala Lumpur, 1998 fertiggestellt, markieren den Höhepunkt der asiatischen „Tigerstaaten“. Mit 451 Metern waren sie damals die höchsten Gebäude der Welt – geplant in Jahren billigen Kredits und rasanten Wachstums. Noch während der Bauphase brach die Asienkrise aus: Der malaysische Ringgit verlor über 40 Prozent, die Börse stürzte um mehr als 70 Prozent, Hunderttausende verloren ihre Arbeit. Ein Turm wurde von Petronas selbst bezogen, der zweite blieb teils leer. Erst Jahre später, mit der wirtschaftlichen Erholung, stieg die Belegung.

Der globale Kreditzyklus: 2008 als Wendepunkt

Ein Jahrhundert nach dem Singer Tower wiederholte sich das Muster erneut. In den Jahren vor der globalen Finanzkrise war Geld so billig wie selten zuvor. Es waren die Greenspan-Jahre. Weltweit entstanden Dutzende Prestigeprojekte, finanziert durch optimistische Wachstumsprognosen und exzessive Kreditvergabe.

Der Burj Khalifa in Dubai, heute 828 Meter hoch, erreichte seine strukturelle Höhe 2008 – just in dem Moment, als Lehman Brothers kollabierte und die Krise begann. Das Emirat Dubai musste 2009 mit Milliardenhilfen aus Abu Dhabi gestützt werden. Der Turm, gedacht als Symbol grenzenlosen Reichtums, stand in seinen ersten Jahren auf wackligem Fundament. 2010 berichtete eine Immobilienseite unter Berufung auf einen Makler:

„Neun Monate nach der Eröffnung des Burj Khalifa mit einem großen Feuerwerks- und Lichtspektakel stehen 90 Prozent der Wohnungen im höchsten Gebäude der Welt leer.“

Ähnlich erging es dem Shanghai World Financial Center (492 m) und dem Trump International Hotel & Tower in Chicago (423 m), beide 2008 fertiggestellt, als die Kreditmärkte einfroren und der Immobilienboom endete. Geplante Projekte wie der Nakheel Tower (über 1 000 m) oder der Russia Tower (612 m) wurden abgebrochen – Opfer abrupt gestiegener Finanzierungskosten und eines verdüsterten Ausblicks.

Neue Ambitionen im Nahen Osten

Heute werden erneut Projekte angekündigt, die alle bisherigen Höhen übertreffen sollen. In Saudi-Arabien ist der sogenannte Rise Tower in Planung – zwei Kilometer hoch, mehr als viermal so hoch wie das Empire State Building. Er würde sowohl den Burj Khalifa als auch den entstehenden Jeddah Tower überragen.

Er soll die „Transformation“ Saudi-Arabiens symbolisieren: hin zu einem Knotenpunkt für Wirtschaft und Tourismus. Solche Projekte stehen exemplarisch für eine Phase, in der staatliche Fonds und hohe Öleinnahmen die Investitionen antreiben, während die globalen Realzinsen niedrig bleiben. Ob sie jemals vollendet werden, ist ungewiss. Ihre Ankündigungen markieren jedoch erneut eine Zeit außergewöhnlicher Liquidität und optimistischer Wachstumserwartungen.

Ökonomische Logik

Der Skyscraper Index ist kein Aberglaube. Er beschreibt ein wiederkehrendes Muster wirtschaftlicher Überdehnung. In Phasen niedriger Zinsen und lockerer Kreditvergabe fließt Kapital in Immobilien, weil dort scheinbar stabile Renditen winken. Banken finanzieren Projekte mit hohen Fremdkapitalquoten; Bauherren kalkulieren mit Mieten, die auf Boomdaten beruhen und in die Zukunft hochgerechnet werden. Solange Geld billig bleibt, erscheinen selbst extreme Baukosten vertretbar. Steigen die Zinsen oder schwächt sich die Nachfrage ab, kehrt sich die Logik um: Die Finanzierung verteuert sich, Mieten sinken, Flächen bleiben leer.

Besonders betroffen sind Superhochhäuser, deren Wirtschaftlichkeit von Auslastung und Mietniveau abhängt. Sie werden damit zu Indikatoren für übersteigerte Erwartungen – ähnlich wie Tech-Aktien am Ende eines Börsenbooms oder Rohstoffe vor einem Preisverfall.

Auch heute, trotz nominal höherer Leitzinsen, bleiben die Realzinsen vielerorts niedrig oder negativ. Das begünstigt weiter die Kreditaufnahme – und damit Projekte, die eher auf Symbolik als auf Produktivität setzen. Der Skyscraper Index ist kein exakter Frühwarnindikator, aber ein verlässliches Symptom für Phasen übermäßiger Kreditexpansion und der daraus folgenden Fehlkalkulation. Er zeigt, wie wirtschaftliche und psychologische Faktoren zusammenwirken: billiges Geld, Prestigedenken und übertriebene Wachstumsfantasien. Wenn neue Rekordhöhen angekündigt werden, ist das selten ein Zeichen wirtschaftlicher Stärke – meist ist es das Echo eines Booms, der bereits an seinem Ende steht.