Das Grundgesetz der Ökonomie ist eigentlich ganz einfach: Der Wert einer Sache bestimmt sich aus Angebot und Nachfrage. Wer versucht, seine schmutzigen Socken im Internet zu verkaufen, wird feststellen, dass deren Wert bei Null liegt. Wer sich hingegen kurzfristig gegen das Corona-Virus impfen lassen will, zahlt für zwei kurze Impf-Trips nach Moskau derzeit 1.199 Euro. Geld dient den Menschen dabei seit alters her, den Wert einer Sache zu beziffern. 

Sozialisten haben häufig Schwierigkeiten, das Gesetz von Angebot und Nachfrage zu verstehen. Ihr großes Vorbild Karl Marx behauptete nämlich, der Preis eines Gutes beruhte auf der Arbeit, die zu dessen Herstellung erforderlich war. Den dadurch erzeugten Mehrwert würden sich die Kapitalisten nach Abzug ihrer Unkosten als Profit aneignen. Weil Grund und Boden seiner Meinung nach dagegen keinen Wert hätten, wurde in der DDR bei staatlichen Bauvorhaben der Boden lange Zeit kostenlos zur Verfügung gestellt. Irgendwann mussten die SED-Oberen freilich erkennen, dass dies zu gigantischer Flächenverschwendung führte.

Dass die Marxsche Arbeitswertlehre nur bedingt die Realität trifft, kann man derzeit auch in Berlin beobachten. Die Preise für Immobilien sind dort von 2014 bis 2019 um 69 Prozent gestiegen. Durch Zuzug, günstige Zinsen und internationale Anleger nahm die Nachfrage massiv zu, während das Angebot zurückblieb – entsprechend verteuerte sich das knappe Gut. Der gestiegene Preis für Immobilien schlug sich auch in größeren Kosten für Vermieter nieder und, zeitverzögert, in höheren Mieten.

Allerdings war der Mietenanstieg niedriger als oft behauptet. Laut Berliner Mietspiegel betrug er zwischen 2017 und 2019 für nicht preisgebundene Wohnungen 2,5 Prozent – und lag damit nur geringfügig über der Inflationsrate. Bei älteren Neubauten blieb er sogar darunter. Mit 6,72 Euro pro Quadratmeter lagen die Mieten 2019 zudem deutlich unter denen anderer Großstädte wie etwa Hamburg (8,66 Euro). 

Die Verantwortlichen stellten ihren Willen über die Realität

Gleichwohl hat der Berliner Senat im vergangenen Jahr versucht, das Gesetz von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt außer Kraft zu setzen. Im Februar 2020 beschlossen SPD, Grüne und Linke, die Mieten in Berlin rückwirkend zum Juni 2019 einzufrieren. Im November 2020 mussten sie dann auf ein staatlich vorgegebenes Maß abgesenkt werden. Trotz gestiegener Nachfrage mussten viele Mieter durch den sogenannten Mietendeckel plötzlich weniger bezahlen.

Marxistisch ausgedrückt, handelte es sich beim Vorzeigeprojekt des rot-rot-grünen Senats um „Voluntarismus“ – denn die Verantwortlichen stellten ihren Willen über die Realität. Wie so oft im Leben ist das schiefgegangen. Vergangene Woche erklärte das Bundesverfassungsgericht das Berliner „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“  für grundgesetzwidrig. Vergeblich hatten Staatsrechtler den Senat zuvor gewarnt, dass Berlin gar nicht befugt sei, einen solchen Eingriff zu beschließen, weil Mietregelungen Bundessache seien. Das Verbot konkurrierender Gesetzgebung hat das Gericht den Politikern aus Berlin jetzt noch einmal ins Stammbuch geschrieben.

Das schmähliche Ende des Berliner Mietendeckels führt dazu, dass viele Mieter nun erhebliche Nachzahlungen an ihre Vermieter leisten müssen. Bei den verantwortlichen Politikern hat es jedoch keineswegs zu Demut oder Selbstkritik geführt. Stattdessen erklärten sie CDU und FDP zu Sündenböcken, weil diese den Verfassungsbruch vor Gericht gebracht hatten. Die Spitzen von SPD und Linken traten sogar die Flucht nach vorn an und forderten – wie der stellvertretende SPD-Vorsitzende, Kevin Kühnert, oder die Vizechefin der Linksfraktion, Caren Lay –, den Mietendeckel nun bundesweit einzuführen. Die Grünen hatten schon 2019 im Bundestag beantragt, das Baugesetzbuch entsprechend zu ändern.

Die Erfahrungen in Berlin zeigen indes, dass staatlich festgelegte Preise mehr Unheil als Nutzen bringen. Durch den Mietendeckel brach nämlich das Angebot bei den gedeckelten Wohnungen innerhalb weniger Monaten um 47,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr ein. Wohnungsbesitzer ließen ihre Wohnungen lieber leerstehen oder nutzten sie selbst, als sie unter Wert zu vermieten. Zugleich beförderte der Preisstopp Immobilität und Verschwendung, weil es kaum mehr einen Anreiz gab, die unnötig oder zu groß gewordene Altbauwohnung für andere freizumachen.

Der Mietendeckel hatte das Angebot extrem verknappt

Ein unfreiwilliges Beispiel dafür lieferte nach dem Karlsruher Urteil die SPD-Direktkandidatin für den Bundestag in Nordthüringen, Anne Bressem. In einem Tweet erklärte sie freimütig:

„Mit meinem Wechsel nach Erfurt konnte ich mich nicht von meiner zauberhaften kleinen Wohnung in Berlin trennen, der Mietendeckel war ein Segen. Das ist nun vorbei. Ich hab so Bock auf sozialdemokratischen Wahlkampf sag ich Euch.“ 

Nach heftigen Reaktionen im Netz löschte sie den Tweet wieder.

Während Frau Bressem ihre Zweitwohnung behalten konnte, war es für Zuzügler und Umzugswillige nahezu unmöglich, in Berlin eine neue Wohnung zu finden. Der Mietendeckel hatte das Angebot extrem verknappt. Nur die gutsituierten Mieter teurer Altbauwohnungen in zentralen Lagen konnten sich freuen, weil sie am stärksten von der Absenkung profitierten. Die Wohnungssuchenden hingegen verwandelten sich vom Marktteilnehmer zu Bittstellern, die der Gnade privater Vermieter und staatlicher Wohnungsgesellschaften ausgeliefert waren. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage brach sich allerdings dennoch Bahn, denn für die Vermittlung einer der raren Wohnungen wurden unter der Hand Beträge von mehreren tausend Euro verlangt.

Auch beim Neubau – der derzeit einzigen Möglichkeit, die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage zu verringern – führte der Berliner Mietendeckel zu erheblichen Verschlechterungen. Weil Neubauten ab Baujahr 2014 vom Mietendeckel ausgenommen worden waren, stieg in diesem Segment zwar zunächst das Angebot an Wohnungen um 24,4 Prozent, da es für die Besitzer keinen Grund gab, die Vermietung einer fertiggestellten Wohnung zu verschieben. Doch die Zahl der Baugenehmigungen, die durch die Sonderregelung eigentlich erhöht werden sollte, fiel 2020 nach einem kräftigen Plus im ersten Halbjahr so stark ab, dass am Jahresende ein Minus von 9,2 Prozent stand. Viele Investoren hatten schlichtweg Angst, dass der Mietendeckel irgendwann auch auf sie ausgedehnt werden könnte.

Die Mieten im Arbeiter- und Bauernstaat

Eingeführt wurde der Mietendeckel vor allem auf das Betreiben der Linkspartei, die in Berlin das Wohnungsbauressort verwaltet. Deren wohnungspolitischer Vordenker, der linksradikale Stadtsoziologe Andrej Holm, war 2016 sogar kurzzeitig Staatssekretär in dem Ressort, bis er wegen falscher Angaben über seine frühere Stasi-Tätigkeit zurücktreten musste. Seine Chefin, die damalige Bausenatorin Katrin Lompscher, machte sich politisch selber Druck, indem sie im April 2019 an einer Demonstration gegen den angeblichen Mietenwahnsinn teilnahm.

Die negativen Folgen staatlich reduzierter Mieten hätten gerade die Linken-Funktionäre eigentlich voraussehen müssen. In der DDR, wo viele von ihnen sozialisiert worden waren oder sogar ihre politische Karriere in der SED begonnen hatte, waren sie nämlich noch viel drastischer. Denn während der Berliner Deckel nur ein gutes Jahr in Kraft war, wurden die Mieten im Arbeiter- und Bauernstaat vier Jahrzehnte lang auf niedrigem Niveau gehalten.

Dass der Mietendeckel eigentlich eine Erfindung der Nationalsozialisten ist, wird von Linken-Politikern dabei gerne verschwiegen. An Hitlers 47. Geburtstag, dem 20. April 1936, ordnete die Reichsregierung nämlich an, alle Mieten in Deutschland einzufrieren. Die Regelung der Nazis blieb auch in der Nachkriegszeit in Kraft. Durch die Preisanordnung Nr. 415 vom 6. Mai 1955 wurde sie schließlich zu DDR-Recht.

Schon immer war es dabei das Kalkül der Politiker, mit billigen Mieten politische Sympathien zu gewinnen. Ältere Ostdeutsche schwärmen zuweilen bis heute von den billigen Mieten in der DDR. Dabei waren sie nur scheinbar billig, denn die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben musste durch staatliche Subventionen ausgeglichen werden. Diese wurden wiederum zu einem erheblichen Teil durch künstlich überteuerte Produkte in der Bevölkerung abgeschöpft – oder durch Kredite bezahlt, die die DDR am Ende fast in den Staatsbankrott trieben. 

Der auf den ersten Blick verführerische Gedanke, höhere Mieten einfach zu verbieten, hatte in der DDR jedenfalls verheerende Folgen. Denn wenn Löhne und Preise steigen, werden eingefrorene Mieten bald zu einem Problem. Im Laufe der Jahre ging die Schere zwischen Einnahmen und Ausgaben bei den Wohnungsgesellschaften in der DDR immer weiter auseinander. Am Ende deckte das jährliche Mietaufkommen nur noch ein Viertel der Ausgaben.

Viele Gebäude waren nur noch Ruinen

Die gravierendste Folge davon war, dass Investitionen in den Erhalt der Wohnungen fast völlig unterblieben. Die DDR lebte im wahrsten Sinne des Wortes von der Substanz, die zu einem großen Teil noch unter kapitalistischen Verhältnissen geschaffen worden war. Je länger die DDR existierte, desto sichtbarer wurden die Konsequenzen dieser Politik. Am Ende galten 40 Prozent der Mehrfamilienhäuser als schwer geschädigt, elf Prozent waren gänzlich unbewohnbar. Vor allem in den kleineren Städten waren viele Gebäude nur noch Ruinen.

Bereits 1977 errechnete das SED-Zentralkomitee, dass es in der DDR etwa 1,2 Millionen „nicht mehr modernisierungswürdige“ Wohnungen gebe, die abgetragen werden müssten. Durch den Abriss entstünde etwa genauso viel Schutt wie durch den Zweiten Weltkrieg. Da dies die Kapazitäten bei Weitem überstieg, schlug man sogar vor, einen neuen Beruf „Facharbeiter Gebäudeabbruch“ zu schaffen. Am Ende fielen in der DDR 1,3 Millionen verfallene Wohnungen dem Abrissbagger zum Opfer.

Reichten die Mieten in der DDR schon nicht für den Erhalt der Altbauten, dann erst recht nicht für ihre Modernisierung. 65 Prozent aller Wohnungen wurden 1989 noch mit Kohleöfen beheizt. 24 Prozent hatten keine eigene Toilette und 18 Prozent kein Bad. An Fahrstühle, Balkone und moderne Küchen war schon gar nicht zu denken. Beim Stichwort „energetische Gebäudesanierung“ hätten die Mitarbeiter der Kommunalen Wohnungsverwaltung nur gelacht, waren sie doch nicht mal in der Lage, die undichten Fenster zu ersetzen.

Eine weitere Folge der Mietpreisbegrenzung war, dass der Staat die Lücke zwischen Einnahmen und Ausgaben schließen musste  – mit immer höheren Subventionen. 1988 betrugen diese 16 Milliarden Mark und lagen damit mehr als fünfmal so hoch wie im Jahr 1970. Da sie vielfach in Form von Krediten flossen, lasten sie bis heute auf den ostdeutschen Wohnungsgesellschaften. Allein in Mecklenburg-Vorpommern betragen deren Altschulden aus DDR-Zeiten rund 520 Millionen Euro.

Nach 1989 massenhaft neue Wohnungen – dank Privatkapital

Unter diesen Umständen waren im Sozialismus auch Investitionsmittel für Neubauten äußerst knapp. Zwar wurden unter SED-Chef Erich Honecker gut 2,1 Millionen Wohnungen neu errichtet, doch wegen des fortschreitenden Verfalls der Altbauten gingen im selben Zeitraum auch 1,1 Millionen Wohnungen verloren. Die künstlich verbilligten Mieten förderten zudem die Verschwendung, da es – wie beim Berliner Mietendeckel – aufgrund der geringen Kosten wenig Gründe gab, eine zu große oder kaum genutzte Wohnung aufzugeben.

All dies bewirkte einen eklatanten Wohnungsmangel in der DDR. Ein Jahr vor ihrem Untergang lagen den sozialistischen Wohnungsverwaltungen fast 800.000 geprüfte Anträge auf umgehende Zuweisung einer Wohnung vor. Nach 40 Jahren Sozialismus war die Zahl der Wohnungssuchenden damit höher als im Jahr 1950. Da auch private Wohnungen nur mit staatlicher Zuweisung bezogen werden durften, konnte man sich auch nicht anderweitig behelfen. Vor allem junge Leute – wie sie vergangene Woche in Berlin zu Tausenden auf die Straße gingen, um gegen das Karlsruher Urteil zu protestieren – waren die Leidtragenden dieser Politik, da sie oft auch noch als Erwachsene bei ihren Eltern leben mussten. 

Die SED behauptete dabei stereotyp, nur im Sozialismus könne die Wohnungsfrage gelöst werden. Unter Berufung auf Friedrich Engels einschlägige Schrift verkündete sie, dass dafür eine grundlegende Umwälzung der gesamten Gesellschaftsordnung notwendig sei. Erst wenn Wohnungen – wie in der DDR – keine Ware mehr seien, könne das Recht auf Wohnraum für jedermann verwirklicht werden. In Wirklichkeit war das Gegenteil der Fall.

Der Wohnungsmangel in Ostdeutschland konnte nämlich erst nach der Wiedervereinigung behoben werden – durch privates Kapital. Weil die Bundesregierung durch Sonderabschreibungen Anreize schuf, sanierten Investoren die verfallenen Innenstädte und errichteten massenhaft neue Wohnungen. Das Angebot war bald größer als die Nachfrage, so dass tausende Plattenbauwohnungen abgerissen wurden, um großflächigen Leerstand zu verhindern. Da zeigte sich, dass das Grundgesetz der Ökonomie auch in Ostdeutschland angekommen war.