Thilo Sarrazin / 27.02.2019 / 06:15 / Foto: Achgut.com / 48 / Seite ausdrucken

Berliner Wohnungsbau: Nach mir zurück zu den alten Fehlern

Als ich im Januar 2002 Finanzsenator wurde, übernahm ich die Landesbeteiligungen durchweg in einem sehr schlechten Zustand, was an zu hohen Kosten und zu hohen Schulden lag. Unter meiner Ägide als für Beteiligungen zuständiger Senator wurden sie saniert. Am Ende meiner Amtszeit hatte ich die jährlichen Verluste der Landesunternehmen von 750 Millionen Euro in Gewinne von jährlich 350 Millionen Euro verwandelt.

Zu den Landesbeteiligungen gehörten sechs Wohnungsbaugesellschaften mit zusammen über 300.000 Wohnungen. Diese hatten durchweg zu hohe Schulden, zu hohe Kosten und zu niedrige Mieten. 

Für eine Wohnungsbaugesellschaft, die GSW mit rund 65.000 Wohnungen, übernahm ich ein laufendes Verkaufsverfahren. Die GSW hatte Verbindlichkeiten von 1,8 Milliarden Euro. Ich brach das Bieterverfahren mit Zustimmung des Senats Ende 2002 ab, weil das Bestgebot mit 180 Millionen Euro (bei Übernahme der Schulden durch den Käufer) unzureichend war. Im Herbst 2003 nahm ich das Verfahren wieder auf, weil sich neue Interessenten gemeldet hatten. Es kam zu einem neuen Bieterverfahren. Im Mai 2004 erhielt ein Konsortium um Whitehall (Goldman Sachs) und Cerberus für einen Nettopreis von 405 Millionen Euro (brutto also 2,2 Milliarden Euro) den Zuschlag. Im weiteren Verlauf wurde die GSW einige Jahre später von der Deutsche Wohnen AG erworben.

Die fünf übrigen Wohnungsgesellschaften des Landes wurden nicht verkauft, sondern saniert. Ich drängte den Einfluss der Bauverwaltung und der Politik zurück, besetzte die Aufsichtsräte um, tauschte Geschäftsführungen und Vorstände aus und gab den Unternehmen nachvollziehbare betriebswirtschaftliche Ziele, die einem strikten Controlling durch meine Verwaltung und mich unterworfen wurden. Das funktionierte ausnehmend gut. In allen Unternehmen sanken die Kosten und die Schulden, die Mieterträge stiegen. Die verbesserte Finanzlage ermöglichte mehr Investitionen in die Bestände. Selbst Großmaßnahmen wie die Sanierung des Märkischen Viertels (die 350 Millionen Euro erforderte) wurden von den Unternehmen aus eigener Kraft bewältigt. 

Wohnungspolitische Nostalgie nach DDR-Zuständen

Als ich im Mai 2009 Jahren die Landespolitik verließ, waren die Wohnungsunternehmen kerngesund und investierten in ihre Wohnungsbestände wie nie zuvor. Allerdings wurden sie auch strikt dazu angehalten, die Möglichkeiten des sozialen Mietrechts voll auszuschöpfen, so dass auch die Mieter ihren angemessenen Beitrag leisten mussten. 

Dagegen halte ich die jetzige Politik des Senats, die Mieten um jeden Preis möglichst niedrig zu halten und dafür die eigenen Wohnungsunternehmen einzusetzen, für unsinnig, kontraproduktiv und alles andere als sozial. So wird in einer ersten Stufe die Finanzkraft der Wohnungswirtschaft beeinträchtigt und der Neubau gehemmt. In einer zweiten Stufe steigen so durch künstliche Verknappung des Angebots die Immobilienpreise, und alle jene, die aus irgendeinem Grund umziehen oder neu zuziehen, schauen als prospektive Käufer oder Mieter in die Röhre. Ich kann mir das nur erklären durch wohnungspolitische Nostalgie nach den Zuständen der untergegangenen DDR.

Die erfolgreiche Sanierung der landeseigenen Wohnungsunternehmen zwischen 2002 und 2009 war nur möglich, indem ich den den politischen Einfluss aus dem Parlament und den Parteien und das Hineinregieren der Verwaltung in die Unternehmen strikt unterband. Das hat sich nach meinem Weggang mit den Jahren leider wieder geändert. Die Zukunft wird zeigen, was dies für die Unternehmen bedeutet.

In einem Interview des Tagesspiegel zum Thema („Es hieß: Weg mit den Häusern!“) äußerte sich unlängst Rolf Schulgen, er war bis 2014 Abteilungsleiter für Wohnungsbau in der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Stadtentwicklung. Dort wurde mein Wirken als Beteiligungssenator als eine große Entmachtung der eigenen Verwaltung verstanden, was es ja auch war. Die Erfolge erkannte man allerdings missmutig an.

Unabhängig von den landeseigenen Wohnungsunternehmen war die Frage der staatlichen Förderung des sozialen Wohnungsbaus, der ja auch von privaten Bauherren betrieben wurde. Hier hatte sich seit Ende der siebziger Jahre in Berlin eine besonders unwirtschaftliche Praxis etabliert: Bauherren von Sozialwohnungen erhielten umfangreiche laufende Mietsubventionen, die für einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wurden. Nach Ablauf dieser zwölf Jahre gab es eine sogenannte Anschlussförderung, die für weitere 12 Jahre gewährt wurde. Während dieser Zeit blieb die Sozialbindung der Wohnungen erhalten, danach galt das soziale Mietrecht. 

Äpfel und Birnen im Tagesspiegel-Interview

Die Förderung des Neubaus von Sozialwohnungen hatte das Land Berlin bereits Ende der neunziger Jahre wegen der Haushaltskrise und der Entspannung des Wohnungsmarktes eingestellt. Die hohen jährlichen Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau von rund 1,5 Milliarden Euro ergaben sich ausschließlich aus der laufenden Subventionierung bereits gebauter Sozialwohnungen. Jedes Jahr wurde dabei für einen weiteren Jahrgang bereits gebauter Wohnungen die sogenannte Anschlussförderung beschlossen. Als ich im Januar 2002 Finanzsenator wurde, sollte gerade die Anschlussförderung für den Förderjahrgang 1989 beschlossen werden.

Das stoppte ich. Es gab einen heftigen Streit mit Bausenator Peter Strieder, der über ein Jahr lang wogte. Anfang 2003 setzte ich mich in einer Kampfabstimmung in der SPD-Fraktion durch, unterstützt vom Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit und vom Fraktionsvorsitzenden Michael Müller. Der Landeshaushalt hatte damals eine jährliche Neuverschuldung von 5,2 Milliarden Euro bei Ausgaben von 22 Milliarden Euro. Ich argumentierte, dass hier die laufende Subventionierung bereits gebauter Sozialwohnungen – für die es überhaupt keine gesetzliche Verpflichtung gab – nicht mehr ins Bild passte und dass Einschnitte woanders ungleich größere soziale Härten mit sich brachten. 

Damit setzte ich mich durch, und die erstaunlichen Sanierungserfolge – 2008 hatte sich das Horrordefizit erstmals in der Landesgeschichte in einen Haushaltsüberschuss verwandelt – hatten eine ganz wesentliche Ursache im Verzicht auf die Anschlussförderung, die dem Land bis in die Gegenwart Jahr für Jahr wachsende Einsparungen brachte.

Der Verkauf der GSW und der Verzicht auf die Anschlussförderung sind völlig getrennte Vorgänge, die miteinander gar nichts zu tun haben. Wolf Schulgen bringt in dem Interview beides durcheinander. Als Sozialwohnungen sind solche Wohnungen eingestuft, die als Folge der Förderung durch den Staat für einen bestimmten Zeitraum mit einer besonderen sozialen Bindung hinsichtlich Mieterkreis und Miethöhe versehen sind. Werden Sozialwohnungen verkauft, so wandert die Sozialbindung mit. Sie ist eine Funktion der Wohnung und nicht des Eigentums an ihr.

Ein Modell zur Ausbeutung der öffentlichen Hand

Auf die von Mietern gezahlte Miete hatte der Verzicht auf die Anschlussförderung keine feststellbare Wirkung, da die subventionierten Kostenmieten weit über den am Markt erzielbaren unsubventionierten Marktmieten lagen. Die eigentlichen „Leidtragenden“ des Verzichts auf die Anschlussförderung waren also nachweislich nicht die Mieter der betreffenden Wohnungen, sondern deren Eigentümer und Bauherren. Diese verloren üppige laufende Subventionen, die der Staat bei der Anschlussförderung ganz ohne Rechtsgrund zahlte. Sehr oft wurden die von der Anschlussförderung betroffenen Sozialwohnungen in steuersparenden sogenannten Bauherrenmodellen erbaut. Die Bauherren finanzierten sie zumeist ganz ohne Eigenkapital nur aus den Steuerersparnissen und den vom Staat gezahlten laufenden Subventionen. 

Kurz gesagt war es ein Modell zur Ausbeutung der öffentlichen Hand. Die Senatsbauverwaltung und die gesamte Wohnungsbaulobby wirkten dabei unheilvoll zusammen. Dieses System habe ich 2002/03 zerschmettert, und darauf bin ich heute noch stolz. Die Streichung der Anschlussförderung wurde von Investoren vor den Gerichten über den gesamten Instanzenzug beklagt. Erst 2006 lehnte das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig die Klagen endgültig ab.

Abschließend kurz zur Funktionsweise des Wohnungsmarktes: Wo Wohnungen im Verhältnis zur Zahl der Nachfrager reichlich sind, sind die Immobilienpreise und Mieten niedrig. Wo es umgekehrt ist, sind sie hoch. Um das Jahr 2000 war der Wohnungsmarkt in Berlin sehr entspannt. Die Bevölkerung war gesunken, und es gab erhebliche Leerstände. Das hat sich seit 2005 allmählich und dann beschleunigt geändert: Berlln erlebte einen starken Zuzug, und mit dem Wachstum der Bevölkerung hielt der Wohnungsbau nicht Schritt. Die Zahl neugebauter Wohnungen stieg zwar von rund 4.000 in 2011 auf rund 15.000 in 2018. Der Zuwachs der Einwohnerzahl war aber weitaus höher. Ende 2018 hatte Berlin 3,7 Millionen Einwohner, rund 300.000 mehr als 2011. In dieser Zeit wurden aber nur rund 80.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Beim Wohnungsneubau hat die Politik in Berlin rundum versagt. Gäbe es in Berlin etwa 100.000 Wohnungen mehr, so bräuchte man keine Mietpreisbremse und keine unsinnigen Markteingriffe. Stattdessen kann man jetzt auf dem Tempelhofer Feld, das alleine Platz für etwa 45.000 Wohnungen böte, auf ewig ungestört Rollschuh laufen, weil ein Volksentscheid 2014 das so wollte. So ist eben Berlin.

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Andreas Möller / 27.02.2019

@ Eckhardt Müller: Soweit ich mich erinnere, gab es diesen von RRG hochgepushten “Banken-Skandal” weit früher, also nicht während Herrn Sarrazins Amtszeit. Auch nur durch Aufbauschung, Panikmache und der Übertreibung von Sachverhalten bis zum Exzess sowie eigentlich schon Verleumdungen war es RRG möglich, die CDU seinerzeit nicht mehr als Wahlgewinner hervorgehen zu lassen. Erst dann kamen der Partykönig Wowereit und der Intrigant Strieder. Letzterer musste dann ja auch wegen Filzbildung vorzeitig und ebenso glücklicher- wie richtigerweise gehen. Auf Rüdiger Lewandowsky wurde eingeschlagen,  selbst nach dem Regierungswechsel noch und gerade auch mit größter Initiative seitens des RBB, er selbst angeklagt und was ist dabei herausgekommen? Nichts. wie denn auch? Nicht einen EUR musste das Land Berlin für die übernommenen Garantien übernehmen, da sich nach einem Knick die Immobilienpreise wieder einpegelten und auch weiterhin stiegen. Hauptsache und Zielsetzung dieser äußerst schmutzigen Kampagne war, den CDU-Senat so weit als möglich zu diskreditieren, das Wahlvolk dementsprechend zu manipulieren und somit einen Regierungswechsel zu vollziehen. Das trat nach den Wahlen ja dann auch planmäßig ein und seitdem ist die SPD mit ihren schillernden Leitfiguren, zuerst Wowereit und momentan Müller, unterstützt durch zahlreiche ebenso unfähige Möchtegernpolitiker von den Grünen und den Linken, an der Macht und was sie bisher angerichtet haben, kann man heute unmittelbar nach Einfahrt in die Stadt oder nach Verlassen der Haustür innerhalb Berlins mehr als deutlich sehen. Das Paradebeispiel von Inkompetenz und Größenwahn ist natürlich der BER, es gibt aber noch so viele andere Beispiele, die hier nieder zu schreiben den Rahmen sprengen würden. Der katastrophale Ruf Berlins kommt nicht von ungefähr und ist mehr als berechtigt.

Hartmut Laun / 27.02.2019

@Herr Kühn: Natürlich wollen nicht viele in die weit entfernten Außenbezirke der Stadt ihren Wohnsitz hin verlegen. Berlin ist eine Flächenstadt mit großen Entfernungen von Nord nach Süd, von Ost nach West. Wer im Umland eine preiswerte Wohnung findet, aber keinen Anschluss an den Nahverkehr hat, wie S-Bahn, Regionalbahn oder Busse in die Stadt, der ist immer auf seinen PKW angewiesen, das dieser Sommer wie Winter funktioniert. Wer dazu auf die Angebote einer Stadt angewiesen ist wie unterschiedliche Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Behördengänge, Schulen, Kindergärten, auch der ist ohne PKW wie abgeschnitten. Hinzu kommt, wenn die Buntmenschen in der Regierung der Stadt sich 200 000 der sog. Flüchtlinge einladen und der Wohnraum war schon vorher knapp, dann wird der geradezu beängstigend klein. Und nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage gibt es teure Mieten.  Und nicht zu vergessen, wie Investoren aus Südeuropa mit ihrem Geld, welches sie als Steuer ihrem Heimatland vorenthalten haben, wie die in Immobilien in Berlin investieren und Preise auch bei schlechten Lagen und mit schlechter Bausubstanz zu bezahlen bereit sind, das gab es vorher nicht. Und die hohen Investitionen wollen die Käufer der Wohnungen über die Mieten wider zurück haben, mit möglichst hohen Zinsen. Das angesichts dessen, dass sie für andere, sichere Anlage inzwischen Null Zinsen oder negative Zinsen für ihr Geld bekommen.

Martin Stumpp / 27.02.2019

Lieber Herr Sarrazin, Sie sind einer der ganz wenigen in der SPD mit Sachverstand und der Fähigkeit logisch zu denken, wie Sie mit ihren Büchern immer wieder unter Beweis stellen. Ihre Erfolge bei der Sanierung der Berliner Wohnungsgesellschaften sind bekannt um so bitterer muß es sein, wenn ihr Werk von Politbararen zerstört wird. In der DDR galt im Wohnungsbau das Prinzip “Ruinen schaffen ohne Waffen”. Und die DDR war damit sehr erfolgreich. Das Rezept: Sehr geringe Mieten und bei sehr geringer Instandhaltung. Noch Mitte der 90er Jahre stürzten in Leipzig bewohnte Gebäude plötzlich ein. Dass es keine Toten gab, war reines Glück. Und derzeit sind in Berlin die gleichen Leute am Ruder die bereits die DDR an die Wand gefahren haben. Diese Leute haben gelernt und sind zwischenzeitlich Bundesweit erfolgreich. Um die BRD zu ruinieren brauchen werden sie keine 40 Jahre brauchen. Startzeitpunkt ist die Wahl 2013 als Frau Merkel nach ihrem Wahlsieg angeekelt die deutsche Fahne entsorgt hat. Bei Dieter Gelegenheit meinen herzlichen Dank für Ihr Engagement und die Mühe und Ärger, den Sie u.a. auch mit ihrem Buch Feindliche Übernahme auf sich genommen haben. Viele Grüße Martin Stumpp

Tim Drage / 27.02.2019

Es mag durchaus richtig sein, dass Herr Sarazin damals die Berliner Finanzen gerettet oder zumindest saniert hat. Diese Leistung, so es denn eine ist, möchte ich ihm nicht absprechen. Jedoch ist auch ein Herr Sarazin zusammen mit seinem damaligen Regierenden, Herr Partybürgermeister Wowereit, dafür verantwortlich, dass vieles in Berlin heute schlecht oder gar nicht klappt. Man kann sich natürlich die Frage stellen, ob Politik in die Wirtschaft gehen soll. Persönlich halte ich die Forderung, dass der Staat die Grundbedürfnisse wie Wohnen und Energie gewährleisten sollte, für durchaus legitim. Momentan ist es anders, und wir sehen alle, was dabei heraus kommt. Es ist ja nicht nur in Berlin so, dass die Innenstädte bald nur noch Arbeitsstätten sind und Bewohner dort zu den Oberen Zehntausend gehören müssen, weil der Mittelstand es sich nicht leisten kann. So lange es sich rechnet, Wohnungen leer stehen zu lassen, so lange muss der Staat eingreifen. Hier scheint mir ein Systemwechsel angebracht, Bundespolitik ist teilweise kontraproduktiv zu länderspezifischen Situationen.

Jörg Themlitz / 27.02.2019

@Chr. Kühn Ihre Feststellung ist richtig. Alles im S-Bahn Bereich (gezählt wird ab Endstation ca. 10 km ins Land) inklusive Ostteil ist für die jeweilige Qualitätsstufe im Preis stark gestiegen. Danach ist dunkeltuten. Seenlage wie z. B. Scharmützelsee ausgenommen. Sprich eine Wohnung Platte in Berlin die Herr Sarrazin 2005 für 40.000,00 Euro verkauft hat, kostet jetzt ca. 80.000,00 Euro. “...als waere die DDR gerade erst zu Ende gegangen…” Das nehmen wir mal als zulässige Überspitzung. Das ist natürlich nicht so. Da kannten Sie den Endzustand der DDR nicht.

Andreas Möller / 27.02.2019

@ Hartmut Runge: Die Immobilien-Spekulationsblase der USA, die infolge die Finanzkrise, insbesondere bei den Banken und daraufhin global, ausgelöst hat, hat natürlich mächtig mit Berlin zu tun, klar. Oder ist das Ihr Humor? @ Christa Kühn: Es betrifft mittlerweile so gut wie die gesamte Stadt, also auch die Außenbezirke. Im Umland sieht es noch anders aus und es gibt inzwischen sehr schöne restaurierte Orte und auch ganz neue Wohnsiedlungen. Es gibt natürlich auch noch die von Ihnen geschilderten Orte, sie sind nach meiner Einschätzung aber deutlich seltener geworden. @ Herrn Sarrazin: Dem Senat, dem Sie angehörten habe ich sehr verachtet, vor allem die Führungsspitze in Form des Partymeisters und Tempelhof-Schliessers. Sehr viele fatale Entscheidungen die dieser Mensch getroffen hat. Aber, Sie waren der Lichtblick in diesem Senat!

Rex Schneider / 27.02.2019

Brandenburger seit dem Herrn dankbar das es nicht zur Länderehe gekommen ist. Wer es sich nicht leisten kann in Berlin zu wohnen, müsste sich nach Alternativen umschauen. Langfristig gesehen wird das auch so kommen, dass passt natürlich den Linken und Grünen nicht ins Konzept, zumal ein nicht unerheblicher Teil der Wahlklientel verloren gehen würde. Als Beweis die schlechte Anbindung des weiteren Umlandes, die zweiten Gleise sind ja seit 1945 größten Teils immer noch nicht vorhanden und somit Wohnen weiter außerhalb, was ja eh nicht gewünscht, wird fast unmöglich.

Petra Wilhelmi / 27.02.2019

Ich lese mit Verwunderung, dass Sie, Herr Sarrazin, öffentliches Eigentum an Finanzgesellschaften übergeben haben. Haben Sie gewusst, was danach mit den Mietern geschieht? Ein kleines Beispiel. Unsere vormalige Wohnung wurde erst an die Deutsche Bank verscherbelt, dann ging sie an ein Finanzunternehmen, welches sich dann umbenannte und die Wohnungen an ein anderes Finanzunternehmen weiter gab, dessen Konten sich in Zypern befinden. Auf die Mieten hat sich das zwar weniger ausgewirkt, da Gottseidank der Plattenbau verschrieen ist. Ich hoffe, dass er weiter als minderwertig bezeichnet wird, da ich dort sehr gern wohne. Nach der Invasion von Migranten 2015 wurde dann im Frühjahr 2016 jede freie Wohnung von dem Finanzunternehmen an Araber übergeben. Die Deutschen Mieter - auch wir - flohen, wenn sie es sich leisten konnten. Das saubere und ordentliche Wohngebiet sah nach einem Monat dreckig und vermüllt aus und ist mittlerweile zu einem “gefährlichen Gebiet” von der Polizei deklariert worden. Die Finanzgesellschaft, bzw. deren Verwaltung hat Beschwerden nie interessiert. Jetzt wohne ich in einer Genossenschaftswohnung, die so etwas nicht zulässt. Den Städten helfen diese Verkäufe vielleicht über einen gewissen Zeitraum, aber den Mietern? Die Einnahmen fehlen den Städten. Der Erfolg scheint mir ein sehr kurzfristiger Erfolg zu sein.

Dr. Freund / 27.02.2019

@Hartmut Runge, linksverdehter Stuss , ihr Spezialgebiet. Hat der Berliner Ex-Senator S. US-Immobilien-Schrottpapiere gekauft? Gehen sie nach Venezuela, den Sozalismus verteidigen, damit dort das Paradies auf Erden entsteht. 

Chr. Kühn / 27.02.2019

Frage an die Leserschaft bzgl. des Berliner Wohnungsmarktes: ist das nur fuer die Innenstadt und die westlichen Stadtteile so krass, oder hat das inzwischen die ganze Stadt inkl. Randgebiete wie Luebars oder Wilhelmshagen erfasst? Wie sieht es im “Speckguertel”, also Ketzin, Erkner oder Ahrensfelde aus? Ich bin letzten Herbst durch Orte im Havelland geradelt, keine 20 km bis Spandau, die sahen zu 50% aus, als waere die DDR gerade erst zu Ende gegangen… Merci!

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