Schon Ludwig Ehrhard, früherer Bundeswirtschaftsminister (1949–1963) und zweiter Bundeskanzler (1963–1966), wusste: „Wirtschaft ist zu 50 Prozent Psychologie.“ Und Psychologie ist der Faktor, der dem Berliner und damit repräsentativ dem gesamtdeutschen Immobilienmarkt als Spiegel volkswirtschaftlicher Entwicklung besonders zusetzt.
In den vergangenen fünfzehn Jahren hat der Berliner Immobilienmarkt sehr unterschiedliche Entwicklungsphasen durchlaufen. Vom Boom eines von Niedrigzins und Wachstum geprägten Hauptstadt-Markts im Betongold-Rausch über die Disruption durch Corona, Energiewende und Rezession hin zu einer von Stagnation geprägten abwartenden Marktsituation, die durch die lähmende Unfähigkeit einer Koalition forciert wird, in der Interessen der bürgerlichen Mitte und der Wirtschaft durch die regierende CDU nicht mehr durchgesetzt werden.
Mit einem Anteil von etwa zehn Prozent an der gesamten Bruttowertschöpfung in Deutschland, gehört die Immobilienwirtschaft zu den größten Wirtschaftsbereichen und sichert im gesamten Betätigungsfeld etwa fünf Millionen Arbeitsplätze. Mit dem generierten Steueraufkommen durch Grund-, Grunderwerbsteuer, Umsatz- und Ertragsteuern sind Immobilien darüber hinaus eine der wichtigsten Einnahmequellen für Bund, Länder und Kommunen.
Gleichzeitig ist das Thema Wohnen aber auch ein grundlegender Faktor in der privaten wie öffentlichen Daseinsvorsorge. Das Dach über dem Kopf und die Frage nach dessen Bezahlbarkeit beschäftigt jeden einzelnen Bürger, ob Mieter oder Eigentümer.
Klassenkampf statt Lösungsvorschlag
Immer höhere bürokratische Hürden und Baustandards, die zu einem Katalog von derzeit etwa 20.000 Bauvorschriften und immer höheren Baukosten pro Quadratmeter fertig gestellten Wohnraums führen, lange Genehmigungsverfahren, verstärkter Zuzug in die Ballungszentren und die Massenmigration nach Deutschland haben insbesondere im vergangenen Jahrzehnt zu einer fatalen Entwicklung geführt: einer dynamisch wachsenden Nachfrage nach Wohnraum bei einer gleichzeitig immer geringer werdenden Bereitstellungsquote.
Insgesamt fehlen in Deutschland derzeit etwa 1,4 Millionen Wohnungen, Tendenz steigend. Insbesondere der soziale Wohnungsbau schwächelt. Bundesweit gibt es nur noch circa eine Million Sozialwohnungen, aber immer mehr Menschen, die geförderten Wohnraum bräuchten.
Statt lösungsorientiert Bauvorschriften zu vereinfachen, Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, Bauland auszuweisen, Förderprogramme auszuweiten und zu vereinfachen und Abschreibungen zu verbessern, setzt die dominierende politische Linke auf Klassenkampf und sozialistischen Interventionismus im Immobilienmarkt.
Seit Jahrzehnten liegen Strategiepapiere der entsprechenden Parteien zu Enteignung und Vergesellschaftung vor. Bereits in den 2010er Jahren plädierten Die Linke und Grüne für strengere Mietpreisbremsen (die 2015 eingeführt wurden) und den Ausbau des sozialen Mietrechts, um den „neoliberalen“ Wohnungsmarkt einzuhegen. Ab 2016 etablierten sich zusehends Abmahnvereine wie Conny (wenigermiete.de) im Marktgeschehen, um Eigentümer zur Einhaltung der Mietpreisbremse zu zwingen.
Milieuschutzgebiete wurden ab 2017 ausgewiesen, die die Mieter vor sogenannten Luxussanierungen schützen sollten. Der Berliner Mietspiegel wurde von seinen Kriterien und seinem Bewertungszeitraum so ausgeweitet, dass Referenzmieten zunehmend weniger dem Marktgeschehen entsprachen. 2019 wurde die Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter reduziert.
Sozialistische Interventionspolitik in der Bundeshauptstadt
Später kamen der Politik die teils mit Steuergeldern unterstützten NGOs zu Hilfe, um die Verantwortung für die Bereitstellung von Wohnraum öffentlichkeitswirksam wie populistisch mit Demos auf die Straßen zu bringen. Am 6. April 2019 fand in Berlin die erste Großdemonstration „Markt macht Armut – Wohnen ist ein Menschenrecht“, die von einem sogenannten zivilgesellschaftlichen Bündnis organisiert wurde, statt. Im Sommer 2020 folgten dann Protestaktionen von Pro Asyl, Seebrücke, Migrantifa und anderen mit dem Titel „Wir haben Platz“, die den Anspruch von Flüchtlingen auf Wohnraum postulierte.
2020 wurde in Berlin unter rot-rot-grün die verschärfte Mietpreisbremse beschlossen und der Mietendeckel eingeführt, der die Mieten für fünf Jahre einfrieren und den Mietpreis bei Neuvermietungen deckeln sollte, um Mieter vor steigenden Preisen zu schützen. Dieses Instrument des „sozialen Wohnungsmarkts“ wurde jedoch 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt.
Der vorläufige Höhepunkt hauptstädtischer Agitation gegen nicht staatliche Akteure in der Immobilienwirtschaft war die 2019 gestartete und 2021 zum Volksentscheid gebrachte Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“, die auf der Grundlage eines Verstaatlichungsansatzes die Enteignung von Konzernen mit mehr als 3.000 Wohnungen forderte. Mit 59 Prozent Zustimmung bildete das Ergebnis des Volksentscheids die Grundlage für ein „Vergesellschaftungsrahmengesetz“, an dem der schwarz-rote Berliner Senat weiterhin arbeitet. Und das, obwohl in Deutschland nicht Konzerne, sondern private Vermieter mit knapp 65 Prozent den Großteil des Wohnungsangebots
stellen.
Schrittweiser Rückzug
Die lange Abfolge sozialistischer Interventionspolitik in der Bundeshauptstadt, die im Volksentscheid gipfelte, hat maßgeblich für einen Vertrauensverlust von Investoren in die deutsche Immobilienwirtschaft gesorgt. Dazu kommt ein Umgang mit Großprojekten, der Investoren stigmatisiert und schlussendlich vergrault, wie zum Beispiel das Wohnhochhaus Projekt „Alexander Tower“ (Monarch Group), Wohnbaupläne an der East Side Gallery „Living Levels“ (Maik Hinkel), das Projekt Pankower Tor (Kurt Krieger) oder die Pläne für den Google Campus in Berlin Kreuzberg, die nach monatelanger Kritik von Anwohnern und linken Gruppen zu den Akten gelegt wurden. (Tenor stets: NIMBY – „not in my back yard“, „XY“ ist kein guter Nachbar.)
Kapitalisten-Bashing, überbordende Regulierung und staatliche Intervention konnten den Markt in seiner Boom-Phase nicht abschrecken. Jetzt allerdings, da sich makroökonomische Probleme verfestigt haben und die Politik in Lösungsunfähigkeit verharrt, entwickelt sich dadurch ein schrittweiser Rückzug: Bei den privaten wie gewerblichen Eigentümern führen die zunehmende Unwägbarkeit rund um Fragen des Eigentumsrechts (zum Beispiel die zunehmende Verunmöglichung zur Durchsetzung von Eigenbedarf, Überhöhung der Mieterrechte, die verringerte Möglichkeit kostendeckend und gewinnerzielend zu vermieten, die Unwägbarkeit des Heizungsgesetzes, unklare Modernisierungspflichten etc.) in Verbindung mit steigenden Zinsen und Bewirtschaftungskosten, Finanzierungsschwierigkeiten durch ESG-Kriterien und teure Anschlussfinanzierungen zu einer Zurückhaltung am Markt.
Zwar wurden 2025 in Deutschland rund 284,4 Milliarden Euro in private und gewerbliche Immobilien investiert, das Ergebnis liegt jedoch deutlich unter den starken Jahren 2021 und 2022 (über 350 Milliarden und 329 Milliarden Euro). Als Antwort auf steigende Finanzierungskosten, sinkende Einkommen und den durch sozialistische Politik verursachten Vertrauensverlust muss die Politik wieder ein Investitionsklima schaffen, das Marktteilnehmern Renditemöglichkeit, politische Zuverlässigkeit und auch Wertschätzung für unternehmerisches Risiko einräumt.
Silke Schröder ist als Immobilien-Unternehmerin mit Sitz in Berlin sowie als politische Kommentatorin und Moderatorin tätig.
Habe meine drei Mietwohnungen verkauft, eine Kapitalrendite von 2 % auf Mieten lohnt nicht. Es wurde über die Jahre auch immer schwieriger vernünftige Mieter zu finden. Und dann die sich ändernden gesetzlichen Vorschriften: Wenn man zu teuer vermietet kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete für den gesamten Mietzeitraum zurückverlangen. Wenn man zu billig vermietet kann man die entstandenen Aufwände auch nicht voll, sondern nur anteilig steuerlich geltend machen. Und als Höhepunkt musste ich auch noch dem Mieter anteilig die Heizkosten zahlen, weil die CO2 Abgabe vom Vermieter gezahlt werden muss. Und die Hausverwaltung war auch nervig und hat mehrmals Zahlungen von mir gefordert die nicht berechtigt waren, aber auch deren Buchführung war dermaßen undurchsichtig dass da keiner mehr durchgeblickt hat. Also alles in allem eine stressige Angelegenheit mit wenig Ertrag. Jetzt investiere ich stressfrei in Wertpapiere und schaue mir den Immobilienmarkt nur noch mit einer Dose Popcorn von der Seitenlinie aus an.
„Das Problem des Leerstandes wird sich dann automatisch haben, wenn man mit Vermietung bzw Neubau von Wohnraum wieder vernünftige Renditen erwirtschaften kann und ein Mindestmass an Rechtssicherheit hat.“
Herr Leuschner, vergessen Sie’s! Deutschland geht den Bach runter und die EU ist im Eimer! Auch die AfD wird die Karre nicht aus dem Dreck ziehen können – die sozialistischen Beharrungskräfte sind zu stark.
Mein Rat, sehen Sie zu, dass Sie sich mit dem Vermögen ins Ausland absetzen (die Reichsfluchtsteuer, aka Wegzugssteuer, beachten! – da gibt’s fachkundige St-Berater.)
Glückwunsch Herr Leuschner, dass Sie offenbar noch genug Kapital in petto haben, um einen durch Mietnomaden verursachten Verlust von 6 Jahresmieten durchstehen können, ohne in Privatinsolvenz zu schlittern. Viele Private können das halt nicht – knapp kalkuliert und der Schönwetter-Propaganda für Beton-„Gold“ aufgesessen, und bei nur 1 od. 2 vermieteten ETWs ist das Sicherheitspolster schnell verdunstet, wenn nur ein säumiger Mieter jahrelang prozessiert.
Schon vor der Wende war mir klar: Immo-Invest ja, aber nur zur Eigennutzung!
Schon damals waren die Gesetze dermaßen Eigentümer-feindlich, und die Gerichte gerade in Berlin derartig sozialistisch gepolt, dass mir klar war, man muss mit dem Klammerbeutel gepudert sein, um als Privatinvestor Wohnungen zur Vermietung zu bauen od. zu kaufen!
Das von den Sozialisten (= alle Einheitsparteien hinter der Brandmauer) die vorgeschlagene Antwort kommt, darf als unrealistischer Wunschtraum abgelegt werden. Schließlich ist die jetzige Situation gezielt von ihnen herbeigeführt worden.
Die politische Linke ? Die haben doch bereits verloren ( wissen Es nur noch nicht ). Wenn dann die alle Investoren weg sind, dürft Ihr die fehlenden 1,4 Mio. Wohnungen nähmlich „ komplett “ selbst finanzieren. Viel Spass auch, der Staat ist nähmlich insolvent :o((
Erinnert irgendwie ( doch, doch ! ) an die „ notleidenden Banken “.
Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass Berlin noch mal einen Aufschwung oder gar Boom erlebt. Dazu würden nicht mal die angesprochenen verbesserten Rahmenbedingungen im Immosektor selbst ausreichen. Aktuell zahlt der Staat noch die Mieten der Sozialfälle, aber daran lässt sich wahrscheinlich nicht mehr viel verdienen, bei all den Unkosten. In Zukunft fehlt dem Staat das Geld und die Schuldenkapazität.