Ein Thema, das jeden etwas angeht, ist der Wohnungsbau. Mieter, Vermieter oder Eigentümer, jeder muss wohnen, will er oder sie nicht obdachlos sein. Nun war einer der Schwerpunkte meines Studiums Marketing. In der Ausbildung beim damaligen Lehrstuhlinhaber Peter Hammann an der Ruhr-Universität ging es aber nicht um irgendwelche Managementsprüche, sondern um die systematische Zusammenstellung von Sach- und Dienstleistungen.
Bei einem Haus mag man ja den Sachleistungscharakter im Vordergrund sehen. Das ist aber nur vordergründig so. Im Grunde ist die Eigentumswohnung als Prestigeobjekt neu erfunden worden, wie dies in der deutschen Automobilindustrie vor 10-15 Jahren der Fall gewesen ist, als deutsche Marken wie Audi, BMW und Mercedes sowie Porsche den Weg an die Weltspitze schafften, auch wenn sie irrational teuer sind. Selbst knauserige Typen waren bereit, für das entsprechende Markenzeichen 10.000 bis 20.000 Euro beim Auto mehr auszugeben. So kostete der Chrysler Crossfire, ein Zwischenmodell zweier Mercedes SLKs, diese Summe nur deshalb weniger, weil es keinen Stern als Markenzeichen hatte. Der Wagen wurde komplett in Stuttgart entwickelt und in Deutschland gebaut.
Sozialer Wohnungsbau liegt brach im Vergleich zu überteuerten Eigentumswohnungen
Wohlhabend wird, wer billig kauft und teuer verkauft, so hat mein Vater es ausgedrückt. Und genau so funktioniert im Moment der Wohnungsbau. Im Grunde genauso wie beim Prestigeobjekt Auto. Sozialer Wohnungsbau liegt brach im Vergleich zu überteuerten Eigentumswohnungen. Er ist eben wie der Crossfire, da er dem Produzenten nicht das Geld bringt, wie der SLK, wobei die Qualität den Autos nicht abgesprochen werden soll, aber den heute erbauten Wohnungen schon.
Die Auftragsbücher von Bauunternehmern und Architekten sind voll. Schauen Sie sich mal die Immobilienseiten im Internet an. Fast die Hälfte der Angebote umfassen solche Wohnungen, die in die Kategorie Luxus fallen. Seit 10 Jahren ist der Bau von Häusern in Deutschland so viel teurer geworden, da Energieeinsparverordnungen die Preise nach oben getrieben haben. Da sozialer Wohnungsbau günstig sein muss, liegt der Focus eher auf Gewinn bringenden Nobelwohnungen.
Doch der Produktcharakter ist bei den Wohnungen nicht so nobel. Verwendet werden oft gerade einmal 18 cm dicke, dafür aber recht hohe und ebenso breite Betonblöcke. Verklebt wurde es mit einem Spezialkleber. Davor Styropordämmung. Zur Zierde kamen so genannte Riemchen, die Klinker imitieren sollen, aber bei näherer Betrachtung dem Blick nicht standhalten. In der oberen, der 2. Etage oft die repräsentativste Wohnung mit umlaufendem Balkon.
Nobel-Wohnung gegen altes Eigenheim: Ein schlechter Tausch
Jetzt könnte sich der Leser fragen, warum ich so ins Detail gehe. Es ist ganz einfach. Die billigen Riemchen, der umherlaufende Balkon, dazu ein Fahrstuhl, um Barrierefreiheit zu gewährleisten, und schon sind ältere Menschen, die infolge von Zipperlein geplagt sind, bereit, das große eigene und abbezahlte Haus abzugeben, das ohne die inzwischen erwachsenen Kinder viel zu groß wäre, zu verkaufen. Aber das reicht zur Bezahlung der aus Billigst-Materialien bestehenden Wohnung nicht aus.
Clevere Makler verrechnen das abgegebene Haus mit oft großem Grundstück für geringe Preise, geben den gutbetuchten älteren Herrschaften das Gefühl, ein Wert erhaltendes Investment für ihre Erben gemacht zu haben, verlangen aber natürlich einen Aufschlag. Die Lebensversicherung sowie ein Festgeldkonto sind ja noch da. Das Haus, das die Besitzer sich abnehmen lassen, haben oft solide dicke Wände, die ohne Styropordämmung auskommen. Ein schlechter Tausch.
Der Preis wird also nicht durch die Kosten bestimmt, sondern durch die Zahlungsbereitschaft der Kunden. So funktioniert Preissetzung für Fortgeschrittene. Sie macht die Verkäufer wohlhabend. Wenn man dann nicht nur beim Material spart, sondern auch unterausgelastete Betriebe zur Produktion heranzieht, denen das Wasser bis zum Hals steht. Dann spart man noch in der Herstellung. Vielfach verfolgen die Bauherren eine Hit-and-Run-Strategie: möglichst schnell verkaufen, bevor recht schnell Schäden sichtbar werden.
Viele Wohnungs-Anbieter verfolgen eine Hit-and-Run-Strategie
In spätestens 30 Jahren muss das Styropor abgenommen und teuer entsorgt werden. Da die Wände nur 18 cm dick sind, muss wieder neues Styropor samt Armierung, Putz und Anstrich angebracht werden. Die Ersparnis an Energie wiegt diese Kosten nicht auf.
Das Gefühl, eine wertbeständige Wohnung zu erwerben, die auch für die maroden Gelenke geeignet sei – hier ist das Zauberwort „Barrierefreiheit“ zu erwähnen, die Ausdruck unserer vergreisenden Gesellschaft ist – ist der Faktor, der den Preis treibt, natürlich in wirklich schönen Wohngegenden, wobei diese Eigentumswohnungen oft nicht die schönsten Häuser an den bevorzugten Orten sind.
Dass das Gefühl entscheidet, den Preis treibt, ist bei Gebäuden nicht ganz neu, allerdings, dass man mit minderwertigen Baustoffen hohe Preise erzielt. Eine Fassade aus Styropor wird an der Nordseite, wo die Sonne nie scheint, schnell befallen von grünen bzw. schwarzen Flecken. Also Augen auf bei der Wahl der Geldanlage.
